09.01.2020

Baufinanzierung: Wie es nach der Zinsbindung weiter geht

Der Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung als Absicherung für das Alter ist für viele Verbraucher in den letzten Jahren in greifbare Nähe gerückt. Die moderaten Zinsen, die durch die Zinspolitik der EZB auf einem historisch niedrigen Niveau verweilen, lassen dabei auch teure Immobilien erschwinglich erscheinen. 
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Dennoch gibt es eine Menge zu bedenken, bevor man sich in das Abenteuer Hausbau oder Hauskauf stürzt. Dann beginnt die Suche nach der besten Finanzierung und nach dem Traumobjekt. Viele Häuslebauer oder Käufer sind zunächst sehr zufrieden, denn obwohl die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, ist die Finanzierung machbar. Das liegt nicht zuletzt an der Zinsgarantie, die von der Bank bei Abschluss der Baufinanzierung zugesagt wird. Die Garantiedauer kann man sich selbst aussuchen, was die erste, wichtige Zinsentscheidung ist.
 
Die Baufinanzierung ist nur der erste Schritt – wie es nach der Zinsbindung weitergeht. Foto: pixabay.com
Die Baufinanzierung ist nur der erste Schritt – wie es nach der Zinsbindung weitergeht. Foto: pixabay.com

Welche Zinsbindungsfrist soll man wählen?

Neben der Möglichkeit, Sonderzahlungen zu leisten, ist die Höhe der Zinsen einer der wichtigsten Gründe, sich für oder gegen eine Bank zu entscheiden. Auch die Zinsbindungsfrist spielt eine wichtige Rolle. Sie kann fünf, zehn, fünfzehn oder sogar dreißig Jahre betragen. Während dieser Zeit kann der Sollzins nicht geändert werden. Selbst wenn die Zinsbewegungen des Finanzmarktes variieren, bleibt der Zins des Kreditvertrages gleich. 

Daraus ergibt sich der Hinweis, dass die Zinsbindungsfrist umso länger dauern sollte, je niedriger der Zins ist und je höher die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in den nächsten Jahren wieder steigen werden. Allerdings lassen sich die Banken eine lange Zinsbindung durch einen Aufschlag bezahlen. Mit einem Vergleich verschiedener Anbieter und Konditionen kann man das beste Angebot leicht ermitteln. 

Doch wie geht es nach der Zinsbindungsfrist weiter?

Rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern 

Wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft, steht alles wieder auf Anfang. Man sollte jedoch nicht auf diesen Zeitpunkt warten, sondern sich unbedingt schon vorher um eine Anschlussfinanzierung oder eine entsprechende Alternative bemühen. Schon 60 Monate vor Ende der Zinsbindung kann man damit beginnen, zu recherchieren. Mit den passenden Tipps fällt es leicht, die richtige Entscheidung zu treffen.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Die Baufinanzierung ist nur der erste Schritt – wie es nach der Zinsbindung weitergeht. Foto: pixabay.com
Die Baufinanzierung ist nur der erste Schritt – wie es nach der Zinsbindung weitergeht. Foto: pixabay.com
Die Prolongation
Die Prolongation ist die unkomplizierteste Art der Anschlussfinanzierung, aber nicht immer die günstigste. Es bedeutet, dass der vorhandene Vertrag mit seinen Konditionen hinsichtlich des Zinssatzes und Laufzeit verlängert wird. Man bleibt also bei seiner Bank, es ändert sich nichts. 

In der Regel können Kunden aber bessere Konditionen erzielen, da die Restsumme der Finanzierung geringer geworden ist und die Bank demzufolge auch nur noch ein kleineres Ausfallrisiko zu tragen hat. 

Das Forward-Darlehen
Diese Form der Anschlussfinanzierung ist ratsam, wenn man sich niedrige Zinsen auf lange Sicht sichern will. Bis zu 60 Monate vor Anlauf der Zinsbindung kann dieses Darlehen abgeschlossen und damit auch ein bestimmter Zinssatz verbindlich vereinbart werden.

Die Umschuldung
Wer einen bestehenden Kredit umschuldet, kann von besseren Zinsen profitieren. Es besteht auch die Möglichkeit, mehrere laufende Kredite zusammenzufassen und nur noch eine Gesamtrate zu zahlen. Möchte man jedoch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aus einem laufenden Baukredit entlassen werden, muss man mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Es kann sein, dass diese eine mögliche Ersparnis auffrisst und der Wechsel nicht lohnt. Allerdings gilt auch, dass ein Kreditvertrag, der bereits mehr als zehn Jahre läuft, ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden kann. Gibt der Markt günstigere Konditionen her, sollte man diese Möglichkeit genau prüfen.

Man sollte nicht das erstbeste Angebot der Hausbank annehmen, sondern verschiedene Optionen prüfen. Bekommt man von einer anderen Bank bessere Konditionen angeboten, hat man eine gute Gesprächsgrundlage für die Verhandlungen mit der eigenen Bank. 

Tipps für die optimale Anschlussfinanzierung

  • Man sollte unbedingt rechtzeitig mit der Planung beginnen. Bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung ist eine Entscheidung möglich. Die Beobachtung der Zinsentwicklung und Prognosen ist ratsam. 
  • Der späteste Zeitpunkt für die Suche nach einem neuen Angebot ist drei Monate vor Ende der Zinsbindung. Holt man verschiedene Angebote ein, hat man eine gute Grundlage für Verhandlungen mit der Hausbank.
  • Bei einer Anschlussfinanzierung sollten bessere Konditionen möglich sein, als bei einer Neufinanzierung. Immerhin ist die zu tilgende Summe kleiner und es gibt mehr Sicherheiten. 
  • Wer die Möglichkeit hat, eine Sondertilgung zu machen, sollte auf diese Weise seine Restschuld verringern. Ein guter Zeitpunkt ist vor der Anschlussfinanzierung.
  • Neben den Zinsen sind auch die weiteren Konditionen zu beachten. Gibt es die Möglichkeit, kostenlose Sondertilgungen vorzunehmen? 
  • Eine höhere Tilgung verringert die Gesamtlaufzeit. Je nach aktueller finanzieller Situation können auch die monatlichen Raten erhöht werden.
  • Die neue Zinsbindungsfrist sollte ebenfalls von den Zinsen abhängig gemacht werden. Sind diese niedrig, bindet man sich möglichst lange.

Das Volltilgerdarlehen als besondere Form der Finanzierung 

In Zeiten niedriger Zinsen kann es von Vorteil sein, ein sogenanntes Volltilgerdarlehen abzuschließen. Das bedeutet, dass der gesamte Kreditbetrag in einem Schwung abbezahlt wird, ohne dass eine weitere Anschlussfinanzierung oder Umschuldung nötig ist. Ein solches Darlehen geht mit einer sehr langen Zinsbindung einher und bietet dem Kunden die größtmögliche Planungssicherheit. Die monatliche Rate steht von vornherein fest und ändert sich nicht. 

Im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen, das immer mit einer gewissen Restschuld ausläuft, bekommt der Kreditgeber sein Geld schneller zurück. Darum können für ein Volltilgerdarlehen oftmals bessere Konditionen vereinbart werden.

Quelle
e.l.


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