Wohneigentum bietet viele Vorteile gleichsam unter einem Dach – Lebensqualität, Unabhängigkeit sowie eine vergleichsweise sichere private Rente im Alter, sobald die Immobilie entschuldet ist. „Vor diesem Hintergrund ist es erstaunlich, dass Deutschland mit nur 51 Prozent europaweit eine vergleichsweise niedrige Wohneigentumsquote hat.“, erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH in Walldorf. Vor allem in osteuropäischen Ländern wie Rumänien, Polen oder Bulgarien beträgt die Wohneigentumsquote deutlich mehr als 80 Prozent. Auch wenn es mentalitäts- und sozial bedingt ist, dass in Osteuropa mehr Menschen ein Haus kaufen und auch darin leben, so hat Deutschland in dieser Hinsicht zweifellos Nachholbedarf. 

Der Weg zu den eigenen vier Wänden ist zwar keine Rüttelpiste – wie jene, die die neuesten Entwicklungen von Daimler, Porsche & Co. über sich ergehen lassen müssten. Aber asphaltiert, geradlinig und ebenerdig ist die Strecke bis zur Bezugsfertigkeit eines Hauses und zur Schlüsselübergabe erfahrungsgemäß auch nicht. Wichtig sind ein durchdachter Plan und ein klarer Kopf. Wer ein Haus kaufen möchte, kommt letztlich mit 10 mehr oder weniger großen Schritten ans Ziel – vorausgesetzt, die Immobilien Kaufberatung ist kompetent und kundenorientiert. 

Schritt 1: Terminsache – für wann ist der Hauskauf geplant? 

Das Abenteuer Hauskauf respektive Hausbau startet mit einem – zumindest groben – Zeitplan. Dabei sollte der ungefähre Kauf-, Fertigstellungs- oder Einzugszeitpunkt festgelegt werden. „Um zeitlich flexibel zu bleiben, sollte man eine Toleranz von plus/minus drei bis sechs Monaten einplanen.“, weiß Immobilienprofi André Heid. Solch eine mittelfristige Planung für den Erwerb von Wohneigentum hat mindestens zwei Vorteile.

Schritt 2: Ortsbestimmung – die Lage des künftigen Eigenheims

Entscheidend für den aktuellen Wert und die weitere Wertentwicklung einer Immobilie sind drei Kriterien: Lage, Lage, Lage. „In unterschiedlicher Hinsicht“, betont Immobilienexperte André Heid. Dazu zählen die Erreichbarkeit des öffentlichen Personennahverkehrs, die Anbindung an das überregionale Straßennetz sowie möglichst in fußläufiger Entfernung die Grundversorgung mit allem Lebensnotwendigen, die medizinische Versorgung sowie das Freizeitangebot.

Schritt 3: Finanzcheck – wie viel Immobilie ist überhaupt möglich? 

Niemand kann sein Haus komplett mit seinen Ersparnissen kaufen. Fast jeder – es sei denn, er hat im Lotto gewonnen oder eine größere Erbschaft gemacht – braucht für die Finanzierung des Immobilienerwerbs eine Bank, die ihm ein Hypotheken-Darlehen zur Verfügung stellt. Ob überhaupt und wie im Detail das Institut einen Baukredit vergibt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Die wichtigsten sind die Höhe des Eigenkapitals, die Bonität des Kreditnehmers sowie seine wirtschaftlichen Verhältnisse, wozu in der Hauptsache das regelmäßige Einkommen gehört. 

Schritt 4: Ersparnisse – wie viel Eigenkapital ist für den Immobilienerwerb vorhanden? 

Nur sehr selten genehmigen Banken eine sogenannte Vollfinanzierung, bei der die kompletten Baukosten bzw. der vollständige Kaufpreis plus gegebenenfalls die Erwerbsnebenkosten finanziert werden. Stattdessen sollten Kreditnehmer 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital mitbringen. Deshalb klärt der künftige Bauherr respektive Käufer frühzeitig seine Vermögensverhältnisse und entscheidet, was als Eigenkapital infrage kommen kann. Zu den Ersparnissen zählen beispielsweise: Festgeld und Tagesgeld, festverzinsliche Wertpapiere wie Bundesanleihen, Sparguthaben, höhere Beträge auf dem Girokonto, Anteile an Investmentfonds sowie Aktien. 
 

Schritt 5: Kassensturz – Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen 

Ein wichtiges Kriterium für die Vergabe eines Hypothekendarlehens beim Immobilienerwerb ist die wirtschaftliche Situation des potenziellen Schuldners. Die entscheidende Frage lautet: Kann er sich auf Dauer die aus dem Darlehen resultierenden finanziellen Verpflichtungen überhaupt leisten? Um dies festzustellen, ist ein so genannter Kassensturz notwendig. Dabei stellt der Hauskäufer und künftige Kreditnehmer die regelmäßigen und als gesichert geltenden Einnahmen den ebenfalls wiederkehrenden Ausgaben gegenüber. Die Differenz daraus ist in etwa die Verfügungsmasse, um Zins und Tilgung für den Baukredit halbwegs sicher zu bestreiten.

Schritt 6: Altersfrage – neu oder aus zweiter Hand? 

Beide, Neubau und Altbau, haben ihre Vorteile und auch Nachteile. So erfolgt die Aufteilung und Ausgestaltung eines Neubaus in der Regel nach den individuellen Wünschen des Käufers bzw. Bauherrn. Überdies müssen Neubauten den aktuellen technischen Standards insbesondere im Hinblick auf Energieverbrauch entsprechen. Dafür sind sie deutlich teurer als eine Immobilie aus zweiter Hand. Doch je nach Alter und Zustand sind bei Bestandsimmobilien teils erhebliche Investitionen nötig, um einen aktuellen technischen Stand zu erreichen. Für Käufer mit handwerklichem Geschick mag das kein Problem sein. Wer allerdings zwei linke Hände hat und deshalb jeden Handgriff bei Sanierung und Modernisierung zahlen muss, der steht sich am Ende oft besser mit dem Erwerb eines Neubaus. 

Schritt 7: Recherche – wo man geeignete Angebote findet 

Unabhängig davon, ob das künftige Eigenheim neu oder gebraucht sein soll, lautet die Devise: Wer suchet, der findet. Das kann allerdings „momentan, da Wohneigentum und auch Anlageimmobilien aufgrund der niedrigen Hypothekenzinsen sehr begehrt ist, einige Zeit dauern“, weiß Immobilienprofi André Heid. Bewährte Recherchequellen sind: die großen Immobilienportale im Internet, regionale Makler, Anzeigen in Tageszeitungen und Wochenblättern, die Amtsgerichte, falls auch der Erwerb über eine Zwangsversteigerung möglich ist, sowie die Mund-zu-Mund-Propaganda. 

Schritt 8: Vorauswahl – Kontakt aufnehmen und Exposees anfordern 

Jeder Bauträger und jeder Immobilienmakler erstellt zwecks erster Informationen der Kaufinteressenten möglichst aussagekräftige Exposees – mit Bildern und/oder Computeranimationen sowie detaillierten Beschreibungen. Zwar gilt: Papier ist geduldig. Doch gute Exposees machen dem künftigen Käufer eines Hauses die Vorauswahl denkbar einfach. „Erfahrungsgemäß bleibt am Ende eine Handvoll zumindest theoretisch geeignete Objekte übrig.“, weiß André Heid. 

Im Anschluss daran stehen Besichtigungstermine oder – bei einem Neubau – meist mehrere Gespräche mit dem Bauträger und dessen Bauleiter auf der Agenda. Sofern neu gebaut werden soll, gibt es einige wichtige Details zu klären. Dazu zählen die verbindlichen Baukosten, die Bauzeit und insbesondere die Reputation des Bauträgers. Hier können Erfahrungsberichte früherer Bauherren und auch Bewertungen im Internet hilfreich sein. 
 

Schritt 9: Finanzierung – niedrige Zinsen allein sind nicht entscheidend 

Die Entscheidung ist gefallen, das Traumhaus gefunden. Nach den eher unverbindlichen Vorgesprächen mit der Bank – inklusive des Angebotsvergleichs unterschiedlicher Kreditgeber – geht's nun ans Eingemachte, an die Finanzierung also. 

Da die Zinsen seit Jahren sowieso historisch günstig sind, dürften die Unterschiede zwischen den einzelnen Banken und Sparkassen marginal sei, nämlich nur wenige Zehntel Prozentpunkte oder gar Hundertstel Prozentpunkte. Doch ausschließlich auf den Preis des geliehenen Geldes kommt es nicht an. Eine maßgeschneiderte Finanzierungsstrategie sollte zudem möglichst viel Flexibilität bieten. 

Der Grund dafür ist denkbar einfach: „Die finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers und Hauskäufers können sich in den nächsten Jahrzehnten ein ums andere Mal ändern. Eine wetterfeste Finanzierungsstrategie muss das berücksichtigen.“, erklärt André Heid. Dies bedeutet: den niedrigen Geldpreis durch eine wirklich lange Zinsbindung von 20 oder noch mehr Jahren sichern, kostenfreie Sondertilgungen zwischen 5 und 10 Prozent vom Anfangsdarlehen im Kalenderjahr vereinbaren sowie mindestens die – ebenfalls gebührenfreie – einmalige Änderung des Tilgungssatzes im Jahr. 

Schritt 10: Der große Tag – die Unterschrift unter den Vertrag

Der größte Teil des Weges zu den eigenen vier Wänden ist nunmehr zurückgelegt. Gleichwohl steht noch einiges bevor. Beim Kauf vom Bauträger die bisweilen nicht allzu kurze Zeit vom Spatenstich bis zur Bezugsfertigkeit – inklusive zeitlicher Verzögerungen und auch handwerklicher Mängel, die behoben werden müssen. Beim Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand geht's oft noch vor dem Einzug, garantiert aber danach, mit der Arbeit richtig los. Modernisieren, vielleicht auch Sanieren und in jedem Fall Renovieren, um es später schön zu haben. Aber auch das ist zu schaffen.