Durch die "Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken" hat der Gesetzgeber drei Verfahren für die Bewertung von Immobilien geregelt.
Beim Vergleichswertverfahren erfolgt ein Vergleich mit Verkaufserlösen, die ähnliche Immobilien in der Vergangenheit erzielt haben. Die Vergleichsobjekte sollten bezüglich Lage und Ausstattung übereinstimmen und in ausreichender Anzahl vorhanden sein. Die ermittelten Durchschnittswerte werden an die zu bewertende Immobilien angepasst, indem Zu- oder Abschläge beispielsweise für durchgeführte Modernisierungen herangezogen werden. Das Ergebnis ist der individuelle Wert. Dieses ist das am häufigsten angewendete Verfahren für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises einer Immobilie.
Beim Ertragswertverfahren geht es darum, den Wert einer Immobilie anhand der zu erzielenden Mieteinnahmen und der Restnutzungsdauer festzustellen. Die Einnahmen müssen in diesem Zusammenhang um die Kosten bereinigt werden und der Wert des Grundstücks ist anschließend hinzuzuaddieren. Dieses Verfahren eignet sich vor allem zur Ermittlung der zu erwartenden Rendite bei Gewerbeimmobilien und bei zu vermietenden Objekten.
Beim Sachwertverfahren geht es darum, die Kosten für eine Neuerstellung des Gebäudes zu ermitteln und um den Prozentsatz des Abschreibungswertes für eine gebrauchte Immobilie zu vermindern. Hierbei sind die Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt sowie die regionalen Baupreise als weitere Faktoren zu berücksichtigen. Abschließend ist auch in diesem Fall der Wert des Grundstückes dem Ergebnis hinzuzurechnen. Dieses Verfahren wird meist im Zusammenhang mit dem Verkauf von selbst genutzten Immobilien angewandt, wenn Vergleichsobjekte nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stehen.
Grundlagen einer Immobilienbewertung
Zunächst bilden die Informationen über Baujahr, Wohnfläche, Ausrichtung des Grundstücks Grundriss sowie Bausubstanz und Erhaltungszustand die Grundlage für eine Immobilienbewertung. Ein vorhandener Keller oder Dachboden ist ebenso zu berücksichtigen wie die Höhe der laufenden Kosten. Bei einer Eigentumswohnung spielt auch die Anzahl der Stockwerke und die Anzahl der abstimmungsberechtigten Eigentümer eine Rolle. Die Energieeffizienz, welche bei steigenden Energiepreisen eine immer größere Rolle spielt, ist anhand des Energieausweises zu bewerten.Die Ausstattung der Immobilie ist ebenfalls zu berücksichtigen. Hierzu gehören sanitäre Einrichtung, Bodenbeläge und besondere Ausstattungsmerkmale.
Die unmittelbare Umgebung und die Infrastruktur beeinflusst maßgeblich den Wert. Zunächst ist zu unterscheiden, ob sich die Immobilie in einer ländlichen Region oder in einer Stadt befindet. Innerhalb der Region oder des Stadtteils ergeben sich wiederum Unterschiede je nach Straße oder sogar Hausnummer. Auf dieser Grundlage sind das Stadtbild und die Nachbarschaft sowie Quellen eventueller Lärmbelästigung zu bewerten. Sehr wichtig ist auch die Berücksichtigung der Infrastruktur in Form von Verkehrsanbindung, Kindergärten und Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.
Eine weitere Rolle spielen Belastungen und Grunddienstbarkeiten, wie zum Beispiel Wegerechte, im Grundbuch.
Welche Gutachter stehen zur Verfügung und wie hoch sind die Kosten?
Ein freier Immobiliensachverständiger ist im Bereich Kauf und Verkauf einer Immobilie tätig. Um ein vor Gericht anerkanntes und umfangreicheres Immobiliengutachten zu bekommen, ist es dagegen erforderlich, einen öffentlich bestellten Sachverständigen zu beauftragen, oft einen Architekten oder Ingenieur, der von einer Industrie- und Handelskammer geprüft und zertifiziert ist. Im öffentlichen Auftrag hingegen arbeiten staatlich anerkannte Immobiliengutachter, die unter anderem für die Bauaufsicht tätig sind.Für den Verkauf einer Immobilie können auch Online-Gutachten angefordert werden. Sie sind meist kostenlos, allerdings ist die verwendete Berechnungsgrundlage nicht transparent. Der Umstand, dass keine Besichtigung vor Ort stattfindet und nicht genug genügend Faktoren in die Wertermittlung einbezogen werden, führt oft zu ungenauen Ergebnissen.
Die Immobilienbewertung durch einen Makler ist in der Regel ebenfalls oft kostenlos, da dieser an einem Auftrag für den Verkauf der Immobilie interessiert ist.
Auch DEKRA Immobilien- bzw. Baugutachter führen nicht nur Energieberatungen durch und erstellt im Rahmen der Tätigkeit als Bausachverständiger Baugutachten. Zum Angebot gehören auch Markt- und Verkehrswertgutachten. Baugutachter rechnen ihre Tätigkeit nach festen Honorartabellen ab.
Für die Erstellung eines umfangreichen, gerichtsfesten Immobiliengutachtens orientieren sich die Kosten an der Gebührenordnung und dem Verkehrswert des Objektes und können einen vierstelligen Betrag erreichen.
