TL;DR - Das Wichtigste in Kürze
- Energieausweis ist Pflicht: spätestens bei Besichtigung vorlegen, Angaben schon in Anzeige.
- Verstöße gegen Vorlage/Übergabe: Bußgeld bis 10.000 €; Ausweis gilt 10 Jahre, sonst ungültig.
- GModG: 65%-EE-Pflicht & Austauschregel für alte Heizkessel gestrichen; mehr Heizsysteme möglich.
- Neue fossile Heizungen ab 29.07.2026: ab 2029 steigende Anteile Biomethan/Bioöl/H2 nötig.
- Nachrüstpflichten bleiben: Geschossdecke & Leitungen dämmen; Käufer muss binnen 2 Jahren erfüllen.
Der Energieausweis ist kein Formalpapier
Er ist die einzige energetische Pflicht, die den Verkäufer unmittelbar und in jedem Fall betrifft. Spätestens bei der Besichtigung muss der gültige Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden, nach Vertragsschluss geht er an den Käufer über. Schon die Anzeige braucht Angaben daraus: Art des Ausweises, Ausstellungsdatum, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Wer die Vorlage- oder Übergabepflicht verletzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Ausweise gelten zehn Jahre, und ein abgelaufener Ausweis ist rechtlich kein Ausweis – das fällt regelmäßig erst auf, wenn der Notartermin bereits steht. Zum 1. Januar 2027 kommt zudem ein überarbeitetes Energieausweisrecht mit erweiterten Angaben; wer jetzt einen neuen Ausweis ausstellen lässt, sollte das im Hinterkopf behalten. Und es gibt zwei Ausweisarten: Der Verbrauchsausweis rechnet mit den Verbrauchsdaten der vergangenen Jahre, der Bedarfsausweis mit den bautechnischen Eigenschaften des Hauses. Für kleinere ältere Wohngebäude ist in der Regel der aufwendigere Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Haus nicht auf den Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht wurde. Er braucht Vorlauf, weil Fachleute Daten zu Bauteilen und Anlagentechnik aufnehmen müssen – wer erst mit dem ersten Besichtigungstermin daran denkt, verliert Wochen.Was das GModG gestrichen hat – und was das für Bestandshäuser bedeutet
Eine wesentliche Änderung betrifft die Heizung. Die bisherige einheitliche Vorgabe, dass eine neu eingebaute Heizung grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen muss, ist entfallen. Eigentümer können wieder zwischen verschiedenen Heizsystemen wählen, darunter Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridlösungen, Biomasse sowie Gas- oder Ölheizungen.Auch das bisherige Betriebsverbot für bestimmte ältere Gas- und Ölheizkessel nach 30 Jahren wurde aufgehoben. Bereits zuvor galten dabei allerdings Ausnahmen, beispielsweise für Niedertemperatur- und Brennwertkessel.
Für neu eingebaute Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen in bestehenden Gebäuden gelten jedoch weiterhin Anforderungen an die eingesetzten Energieträger. Werden solche Anlagen nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, müssen ab 2029 mindestens zehn Prozent der bereitgestellten Wärme aus den im Gesetz vorgesehenen Brennstoffen wie Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten stammen. Der vorgeschriebene Anteil steigt auf 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Energetische Modernisierungen verlieren damit für Verkäufer nicht automatisch an Bedeutung. Neben den weiterhin bestehenden gesetzlichen Anforderungen können auch die zu erwartenden Heiz- und Modernisierungskosten eine Rolle bei der Bewertung einer Bestandsimmobilie spielen. Kaufinteressenten können beispielsweise den energetischen Zustand, die vorhandene Heiztechnik und einen möglichen künftigen Sanierungsbedarf bei ihrer Preisentscheidung berücksichtigen. Auch bei Immobilienfinanzierungen kann die energetische Qualität eines Gebäudes in die Bewertung einfließen.
Für Verkäufer lohnt es sich deshalb, den energetischen Zustand des Hauses transparent darzustellen. Entscheidend ist nicht allein, ob eine gesetzliche Pflicht zur Modernisierung besteht, sondern auch, welche Investitionen Käufer für Heizung, Dämmung oder andere energetische Maßnahmen voraussichtlich berücksichtigen müssen.
Die Zwei-Jahres-Frist trifft den Käufer – und trotzdem den Preis
Zwei Nachrüstpflichten aus dem alten Recht bleiben bestehen: die Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn der Dachboden unbeheizt und das Dach darüber ungedämmt ist, sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Sind sie beim Verkauf noch offen, muss der neue Eigentümer sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen. Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler und Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Warum sollte das den Verkäufer kümmern, wenn die Pflicht erst nach der Übergabe greift? Weil jeder informierte Käufer diese Kosten in sein Gebot einpreist – und im Zweifel großzügiger schätzt, als die Maßnahme tatsächlich kostet. Wie stark der Zustand inzwischen durchschlägt, zeigt sich in wachsenden Städten besonders deutlich: Für den Immobilienverkauf Leipzig etwa weist der örtliche Gutachterausschuss für 2025 rund 20 Prozent mehr Kauffälle bei praktisch unverändertem Geldumsatz aus. Es wird also wieder mehr gehandelt, aber sehr genau hingesehen. Was in beiden Fällen hilft, ist eine ehrliche Reihenfolge: erst prüfen, welche Pflichten offen sind, dann rechnen, was ihre Erfüllung kostet, und erst danach über den Angebotspreis sprechen. Wer diesen Weg umdreht und zuerst einen Wunschpreis festlegt, korrigiert ihn später meist unter Druck – und zwar nach unten.Modernisieren oder mit offenen Karten verkaufen?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber eine brauchbare Faustregel: Maßnahmen, die eine Pflicht abräumen oder einen offensichtlichen Mangel beseitigen, zahlen sich meist aus – eine gedämmte Geschossdecke kostet vergleichsweise wenig und nimmt dem Käufer ein Argument. Große Sanierungen kurz vor dem Verkauf rechnen sich dagegen selten vollständig, weil der neue Eigentümer Bad, Böden und Heizsystem ohnehin nach eigenem Geschmack auswählen möchte. Die dritte Möglichkeit wird unterschätzt: transparent verkaufen. Wer Rechnungen, Wartungsprotokolle und Ausweisdaten geordnet vorlegt und offen benennt, was noch aussteht, verhandelt besser als jemand, der Fragen ausweichen muss. Wer sich diese Rechnung nicht allein zutrauen möchte, lässt sie sich vorab aufmachen: Eine seriöse Immobilienfirma aus Leipzig oder aus der eigenen Region kalkuliert vor der Vermarktung, welcher Aufwand sich im erzielbaren Preis wiederfindet und welcher nur Geld bindet.- Der Energieausweis ist Pflicht: gültig, spätestens zur Besichtigung vorgelegt, Kernangaben schon in der Anzeige – sonst drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
- Das GModG hat die 65-Prozent-Regel und die bisherige Austauschregelung für bestimmte alte Heizkessel gestrichen. Für nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen in Bestandsgebäuden gelten stattdessen ab 2029 schrittweise steigende Vorgaben für den Einsatz bestimmter biogener Brennstoffe und Wasserstoffarten.
- Dämmung der obersten Geschossdecke und der Leitungen in unbeheizten Räumen bleiben Pflicht – zu erfüllen binnen zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel, was Käufer beim Gebot berücksichtigen.
Resümee von Andrea Schaffeld (Redaktion “bauen.com“)
Der energetische Zustand eines Hauses beeinflusst den Verkaufspreis: Käufer berücksichtigen mögliche Nachrüstungen und künftige Betriebskosten in ihrem Gebot. Verkäufer sollten deshalb frühzeitig den Energieausweis, offene Pflichten und den Modernisierungsbedarf prüfen. Überschaubare Maßnahmen können die Verhandlungsposition stärken, umfangreiche Sanierungen rechnen sich vor dem Verkauf jedoch nicht immer. Vollständige Unterlagen und transparente Angaben schaffen eine belastbare Grundlage für Preisgespräche.