Wie Wohnungseigentümergemeinschaften ihr Haus gut erhalten

Der Bundesgerichtshof (BGH) gibt Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) mehr Freiheit und Verantwortung bei der Auswahl ihrer Handwerker, als es bislang oft Praxis war. Mit seinem Urteil vom 27. März 2026 wird die „Drei-Angebote-Regel“ ihre Bedeutung verlieren. Sie besagte: Für Erhaltungsmaßnahmen in der WEG müssen mindestens drei Angebote von Handwerkern eingeholt werden, bevor die Gemeinschaft ordnungsgemäß darüber Beschluss fasst, wer als wirtschaftlichster Anbieter zu beauftragen sei. „Doch der billigste ist nicht immer der beste“, betont Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren (VPB). Deshalb sei zu begrüßen, dass der BGH in seinem Urteil ausdrücklich auf einen rechtssicheren Weg hinweist, wie eine WEG entscheiden kann: die Beratung durch Fachleute wie Architekten oder Bausachverständige.

„Über den Einzelfall hinaus ist das der Königsweg“, so Merzyn. Denn der Wert jeder Eigentumswohnung werde maßgeblich durch den Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums bestimmt. „Um beurteilen zu können, wen man beauftragt, muss zunächst klar sein, was zu beauftragen ist.“ Damit das Gemeinschaftseigentum dauerhaft funktionstüchtig und zukunftstauglich bleibt, sind nicht nur Erhaltungs-, sondern auch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen mitzubedenken. Eine vorausschauende Eigentümergemeinschaft braucht auch einen Überblick über anstehende Renovierungsmaßnahmen – etliche Jahre im Voraus. Nur dann kann sie dafür beizeiten entsprechend bemessene Rücklagen ansparen.

„Grundlage dafür ist, dass der Zustand der Immobilie als bauphysikalisches Ganzes erfasst wird, sonst droht die sprichwörtliche Flickschusterei“, sagt Merzyn. „Dazu sollte jede Gemeinschaft einen firmenunabhängigen, produktneutralen Bausachverständigen hinzuziehen, dem nicht am Vertrieb weiterer Eigenleistungen gelegen ist, sondern dem es nur um die Beratung und Unterstützung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geht.“ Diese Experten sollten einschlägig fachlich beschlagen und für alle Fälle auch entsprechend versichert sein. Berater aus dem VPB-Netzwerk zum Beispiel erfüllen diese Anforderungen.

Diese Spezialisten können dann auch empfehlen, welche Maßnahmen wann und in welcher Reihenfolge baulich und wirtschaftlich sinnvoll aufeinander abgestimmt zu beschließen und durchzuführen sein sollten. Sie können objektiv dazu beraten, ob und welche Modernisierungen, die die Eigentümergemeinschaft ins Auge fasst, zum Gebäude passen. Sie können auch einschätzen, welches Investitionsvolumen erwartbar ist. All dies kann von ihnen bedarfsgemäß aktualisiert werden, wenn etwa größere Maßnahmen teils Jahre später konkret bevorstehen. Auch für alle weiteren Fragen hat die WEG in ihm den kompetenten Ansprechpartner. Damit kann die WEG sich das nötige Wissen verschaffen, es auf dem Stand halten und langfristig bewahren, um ihre Immobilie optimal zu verwalten.

„Nicht zuletzt können neutrale Bausachverständige auf Wunsch auch eine Qualitätskontrolle der Arbeiten durchführen“, so Merzyn. „Vier Augen sehen mehr als zwei, gerade vor der Abnahme oder zum Ende einer Gewährleistungsfrist kann das für Hausverwalter und Eigentümer hilfreich sein.“ Der von neutralen Bausachverständigen ermittelte Zustand und dessen Objektkenntnis versetzen die Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwaltung in die Lage, neuen Handwerkern jederzeit die nötigen Informationen zu geben. „Einschätzen kann man mit sachverständiger Hilfe dann auch noch, ob die Handwerker auskömmliche Preise anbieten – also überhaupt in der Lage sind, fachgerechte Leistungen abzuliefern“, sagt Merzyn. „So entsteht mit sachverständiger Hilfe ein Qualitätsgewinn für die eigene Immobilie.“