Immobilienmakler Freiburg: Was leistet er für die Provision?

Was leistet ein Immobilienmakler in Freiburg für seine Provision? Eine ehrliche Aufschlüsselung. Foto: Profrahmed / pixabay.com

Ein erfahrener Immobilienmakler wie Augustin Immobilien begleitet einen Verkauf vom ersten Bewertungstermin bis zum Notartermin, doch was in den Monaten dazwischen tatsächlich passiert, bleibt für Verkäufer oft eine Blackbox. Dieser Artikel schlüsselt auf, welche Leistungen konkret hinter der Provision stehen, wer sie zahlt und wann sie sich rechnet.

Was die Maklerprovision in Freiburg 2026 tatsächlich kostet

Die übliche Maklerprovision in Baden-Württemberg liegt bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Diese Zahl ist kein gesetzlich fixierter Satz, sondern ein regionaler Marktstandard, der sich über Jahre eingespielt hat. Berechnungsgrundlage ist immer der beurkundete Kaufpreis, also die Summe, die im Notarvertrag steht.

In Freiburg wirkt sich das spürbar aus, weil das Preisniveau hoch ist. Eigentumswohnungen kosten in der Stadt im Schnitt rund 5.770 Euro pro Quadratmeter, in gefragten Lagen wie Herdern oder der Wiehre liegen die Angebotspreise deutlich darüber. Das bedeutet: Die absolute Provisionssumme fällt in Freiburg höher aus als in vielen anderen Städten Baden-Württembergs, obwohl der Prozentsatz derselbe ist. Genau deshalb lohnt der genaue Blick darauf, was für das Geld geleistet wird.

Wer zahlt die Provision beim Immobilienverkauf?

Seit dem Provisionsteilungsgesetz, das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat, gilt bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen eine klare Regel: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig, jede Seite trägt also 3,57 Prozent. Voraussetzung ist, dass der Käufer Verbraucher ist und nicht als gewerblicher Investor auftritt.
Nicht unter die gesetzliche Teilung fallen Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, Grundstücke ohne Bebauungspflicht und Mietverträge. Hier sind individuelle Vereinbarungen zwischen Eigentümer, Makler und Käufer weiterhin möglich. Wer eine Kapitalanlage in Freiburg verkauft, sollte die Provisionsregelung deshalb frühzeitig verhandeln, statt sie als gegeben hinzunehmen.

Was das in Zahlen bedeutet, zeigt die folgende Übersicht für typische Freiburger Kaufpreise:

Kaufpreis	Gesamtprovision (7,14 %)	Anteil Verkäufer (3,57 %)	Anteil Käufer (3,57 %)
400.000 €	28.560 €	14.280 €	14.280 €
600.000 €	42.840 €	21.420 €	21.420 €
800.000 €	57.120 €	28.560 €	28.560 €
1.000.000 €	71.400 €	35.700 €	35.700 €

Phase eins: Die Arbeit, die vor dem ersten Inserat passiert

Der größte Teil der Wertschöpfung eines Maklers liegt in einer Phase, die Eigentümer kaum sehen. Bevor eine Immobilie überhaupt online geht, sind die entscheidenden Weichen längst gestellt. Ein falscher Startpreis lässt sich später kaum korrigieren, ohne dass das Objekt als Ladenhüter wahrgenommen wird.

Bewertung und Marktanalyse: Vergleichswerte aus dem konkreten Stadtteil, Zustand, Baujahr, Sanierungsstand und Lage werden zu einem realistischen Preiskorridor verdichtet - nicht zu einem Wunschpreis.
Unterlagenbeschaffung: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Flächenberechnungen, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung. Fehlende Dokumente sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen.
Objektaufbereitung: Was muss vor den Fotos gemacht werden, welche Mängel werden offen kommuniziert, welche Sanierungspflichten nach Gebäudeenergiegesetz betreffen das Objekt.
Zielgruppendefinition: Eine Altbauwohnung in Herdern spricht andere Käufer an als ein Reihenhaus im Rieselfeld. Daraus leiten sich Ansprache, Kanäle und Timing ab.
Preisstrategie: Startpreis, Verhandlungsspielraum und Reaktionsplan für den Fall, dass die Nachfrage hinter den Erwartungen bleibt.

Diese Vorarbeit kostet Zeit, und sie ist der Grund, warum professionelle Makler pro Objekt im Schnitt zwischen 80 und 150 Arbeitsstunden investieren. Der Löwenanteil davon fällt an, bevor der erste Interessent klingelt.

Phase zwei: Vermarktung, Besichtigungen und Käuferauswahl

Sobald das Objekt am Markt ist, verschiebt sich der Aufwand auf Kommunikation und Selektion. In einem nachgefragten Markt wie Freiburg ist nicht das Finden von Interessenten die Herausforderung, sondern das Herausfiltern der wenigen, die tatsächlich kaufen können und wollen. Eine Anfrageflut ohne Vorqualifizierung kostet Eigentümer vor allem Nerven und Wochenenden.

Konkret umfasst diese Phase:

Professionelle Fotos, bei Bedarf Drohnenaufnahmen, Grundrissvisualisierung und ein Exposé, das die Stärken des Objekts sichtbar macht.
Veröffentlichung auf den relevanten Portalen sowie gezielte Ansprache vorgemerkter Interessenten aus dem eigenen Käufernetzwerk.
Vorqualifizierung aller Anfragen und Bündelung von Besichtigungen, damit nicht jeder Neugierige durch die Wohnung läuft.
Durchführung der Besichtigungen inklusive ehrlicher Beantwortung kritischer Fragen zu Sanierungsbedarf, Rücklagen oder Lärm.
Bonitätsprüfung der ernsthaften Kaufinteressenten, damit der Verkauf nicht kurz vor dem Notartermin an einer geplatzten Finanzierung scheitert.
Regelmäßiges Feedback an den Eigentümer, inklusive der unbequemen Rückmeldungen aus den Besichtigungen.

Gerade der letzte Punkt trennt gute von mittelmäßiger Arbeit. Ein Makler, der nach vier Wochen ohne Angebot nicht offen über den Preis spricht, verschleppt das Problem.

Phase drei: Verhandlung, Notar und die Zeit danach

In der Preisverhandlung entscheidet sich, was am Ende auf dem Konto landet. Wer selbst verkauft, verhandelt in eigener Sache und damit emotional. Ein Makler verhandelt sachlich, kennt die Argumente der Gegenseite und weiß, wann ein Angebot ernst gemeint ist und wann jemand nur testet. Ein einziger erfolgreich abgewehrter Preisnachlass von fünf Prozent kann die halbe Provision wieder einspielen.

Danach folgt der formale Teil: Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs mit dem Notar, Prüfung von Lastenfreistellung, Fälligkeitsvoraussetzungen und Übergabemodalitäten, Begleitung zum Notartermin, Objektübergabe mit Protokoll und Zählerständen. Genau hier entstehen die Fehler, die später teuer werden, etwa wenn Wohnflächenangaben nicht sauber belegt sind oder Mängel nicht dokumentiert wurden.

Rechnet sich die Provision? Die ehrliche Antwort

Die ehrliche Antwort lautet: nicht automatisch. Die Provision rechnet sich dann, wenn der Makler einen höheren Verkaufspreis erzielt, als der Eigentümer selbst erreicht hätte, oder wenn er Risiken abfängt, die den Verkauf sonst gefährdet hätten. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro trägt der Verkäufer rund 21.400 Euro. Damit sich das rechnet, muss der Makler etwa 3,6 Prozent mehr herausholen als der Eigenverkauf - ein Wert, der bei richtiger Preisstrategie und echter Verhandlungsführung realistisch ist.

Sie rechnet sich nicht, wenn ein Makler die Immobilie einfach nur inseriert, Besichtigungen abhakt und das erste Angebot durchreicht. Der Unterschied zwischen beiden Szenarien liegt nicht im Provisionssatz, sondern in der Arbeitsweise. Der Prozentsatz ist überall fast gleich, die Gegenleistung ist es nicht.

Woran Sie erkennen, ob ein Immobilienmakler in Freiburg seine Provision wert ist

Im Erstgespräch lässt sich mehr erkennen, als die meisten Eigentümer vermuten. Achten Sie auf diese Signale:

Er nennt einen Preiskorridor mit Begründung statt einer möglichst hohen Zahl, die den Auftrag sichern soll.
Er kennt den Stadtteil konkret, nicht nur die Stadt, und kann Preisunterschiede zwischen zentraler Lage und Randlage erklären.
Er widerspricht Ihnen, wenn Ihre Preisvorstellung unrealistisch ist, statt Ihnen nach dem Mund zu reden.
Er legt die Vermarktungsstrategie offen, bevor Sie unterschreiben, und nicht erst danach.
Er ist selbst erreichbar, statt Sie an wechselnde Ansprechpartner weiterzureichen.

Die Provision ist keine Gebühr für das Einstellen eines Inserats, sondern die Bezahlung für ein Ergebnis. Wer sie zahlt, darf entsprechend fragen, welche Leistungen dahinterstehen - und wer sie verlangt, sollte diese Frage ohne Zögern beantworten können.

Freiburg im Breisgau – die Altstadt mit dem imposanten Freiburger Münster vor der Kulisse des Schwarzwalds. Eine der lebenswertesten Städte Deutschlands. Foto: pixabay.com

Häufige Fragen zum Thema Immobilienmakler und Provision in Freiburg

Wie hoch ist die Maklerprovision in Freiburg?

Üblich sind in Baden-Württemberg 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer diesen Betrag, jede Seite zahlt also 3,57 Prozent.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja, gesetzlich vorgeschrieben ist der Satz nicht. Bei Objekten außerhalb der gesetzlichen Teilungsregel, etwa Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien, ist der Spielraum am größten. Entscheidend bleibt aber das Verhältnis von Provision zu tatsächlicher Leistung.

Wann wird die Provision fällig?

In der Regel mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Kommt kein Vertrag zustande, entsteht auch kein Provisionsanspruch. Die genauen Fälligkeitsregeln stehen im Maklervertrag.

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Beim Alleinauftrag wird nur ein Makler mit dem Verkauf beauftragt. Das schafft klare Zuständigkeiten und führt in der Praxis meist zu einer sorgfältigeren Vermarktung als die parallele Beauftragung mehrerer Makler.

Kann ich meine Immobilie in Freiburg auch ohne Makler verkaufen?

Grundsätzlich ja. Sie brauchen dafür Marktkenntnis, Zeit für Besichtigungen und Verhandlungsgeschick. Fehler bei Bewertung, Unterlagen oder Präsentation führen jedoch häufig zu längeren Vermarktungszeiten oder Preisabschlägen, die die eingesparte Provision übersteigen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Zu den wichtigsten Dokumenten zählen Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Flächenberechnungen, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Unvollständige Unterlagen sind ein häufiger Grund für Verzögerungen.

Was leistet ein Immobilienmakler in Freiburg