Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast für Mängel um: Bauherren müssen nun im Streitfall beweisen können, dass ein Mangel bei Abnahme vorgelegen hat, der durch denjenigen Unternehmer zu verantworten ist, dem gegenüber er die Nachbesserung verlangt. „Das alleinige Stützen auf das Symptom birgt hier Risiken“, mahnt Reinwald. „Denn bei mehreren Gewerken, die durch verschiedene Vertragspartner ausgeführt wurden, ist oft nicht klar, welches etwa für die Feuchtigkeit im Putz ursächlich ist.“ Vor Erhebung einer Mängelklage sollte daher zur Klärung von Ursachen des Symptoms und deren Zuordnung zu einem Vertragspartner immer ein firmenunabhängiger Bausachverständiger herangezogen werden. Der BGH sieht in solch einer Beauftragung Mangelfolgeschäden – wenn sie anlässlich eines vom Laien nach Abnahme vorgefundenen Symptoms und nicht als Folge einer ohnehin schon vorsorglich erteilten baubegleitenden Qualitätskontrolle erfolgt. Steckt hinter dem Symptom also ein Mangel, sind diese Gutachterkosten vom entsprechenden Unternehmen zu ersetzen.
Bei Vergleichen kann die Symptomtheorie sogar zum Boomerang werden: „Wer sich über ein Symptom wie Rissbildungen mit umfassender erledigender Wirkung vergleicht, schließt damit alle Ansprüche gegenüber seinem Vertrags- und Vergleichsvertragspartner aus, die auf den tatsächlichen Mängel-Ursachen fußen“, warnt Reinwald. „Beruhen die Risse nicht wie vermutet auf Verarbeitungsfehlern im Putz, sondern haben sie statische Ursachen, hat das bei einem Schlüsselfertiganbieter zur Folge, dass deren teure Nachbesserung zu Lasten der Bauherrschaft geht.“ Daher sollte vor Vergleichen immer ein entsprechendes Sachverständigen-Gutachten Ursachen, Verantwortung und Auswirkungen eines Mangels klären.