Checkliste - Das macht eine gute Gastro-Immobilie aus

Zulassung und Nutzung - Die rechtliche Basis muss stimmen

Bevor man mit der Planung des Gastraums, der Möblierung und der Speisekarte beginnt, muss eine viel wichtigere Frage geklärt sein: Darf die Immobilie überhaupt gastronomisch genutzt werden? Diese Frage klingt banal, hat es aber in sich – denn viele leerstehende Gewerbeflächen sind nicht automatisch für die Bewirtung von Gästen zugelassen.

Es ist absolut entscheidend, dass die Nutzung als Gastronomiefläche durch die zuständigen Behörden genehmigt ist. Das betrifft nicht nur den Gastraum selbst, sondern auch die Küche, Lagerflächen, den Sanitärbereich und – sofern gewünscht – Außensitzplätze. Häufig ist eine sogenannte Nutzungsänderung erforderlich, wenn in der Fläche zuvor ein Laden oder Büro untergebracht war. Diese Genehmigungen können mit umfangreichen Auflagen verknüpft sein, zum Beispiel in Bezug auf Lärm-, Brandschutz- oder Hygienevorschriften. Auch die Genehmigung zum Alkoholausschank oder zur Installation eines Außenbereichs fällt unter diesen Punkt. Wer diese Formalitäten unterschätzt oder ignoriert, riskiert nicht nur Verzögerungen, sondern schlimmstenfalls auch eine komplette Rückabwicklung – mit allen finanziellen Folgen.

Lage entscheidet - Wie Umfeld und Zielgruppe zusammenspielen

Der Erfolg eines gastronomischen Betriebs hängt maßgeblich von der Lage ab – und zwar nicht nur im geografischen Sinn. Vielmehr geht es darum, ob das Umfeld zum geplanten Konzept und zur angestrebten Zielgruppe passt. Ein modernes Coffeeshop-Konzept mit jungem, urbanem Flair braucht eine ganz andere Lage als ein familienfreundliches Landgasthaus oder ein Fine-Dining-Restaurant mit gehobenem Anspruch.

Wer auf Laufkundschaft setzt – etwa mit einem Take-away-Konzept, einer Eisdiele oder einem veganen Bistro – sollte sich nach einer stark frequentierten Lage umsehen. Innenstadtbereiche, Bahnhofsnähe, Einkaufsmeilen oder Gegenden mit hoher Passantenfrequenz sind ideal. Achten Sie auf Sichtbarkeit, Schaufensterflächen, die Möglichkeit zur Außenwerbung und gute Erreichbarkeit zu Fuß oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln.

Ein exklusiveres Konzept, das auf bewusst gewählte Zielgruppen setzt, kann hingegen auch in einer ruhigeren Seitenstraße oder in einem Gewerbepark erfolgreich sein – vorausgesetzt, das Ambiente stimmt und die Immobilie hat Charisma. Auch Parkmöglichkeiten spielen dabei eine Rolle. Gäste, die gezielt kommen, erwarten einen gewissen Komfort – auch in Bezug auf die Anfahrt.

Nicht zuletzt sollte auch das soziale Umfeld passen. Ein gehobenes Restaurant funktioniert selten gut in einem Viertel mit niedrigem Einkommen und wenig touristischem Potenzial – umgekehrt kann ein günstiger Imbiss mit studentischer Zielgruppe in einem Geschäftsviertel mit Businesskunden ebenfalls schnell untergehen.

Die Raumaufteilung - Funktionalität trifft Atmosphäre

Eine gute Gastro-Immobilie überzeugt nicht nur durch ihre Größe, sondern vor allem durch eine sinnvolle Raumaufteilung. Denn der Ablauf in einem Gastronomiebetrieb folgt einer präzisen Logik – von der Warenanlieferung über die Zubereitung bis zum Servieren und Abräumen. Wenn Laufwege zu lang, Räume zu eng oder Übergänge schlecht gelöst sind, leidet die Effizienz. Und ineffizientes Arbeiten bedeutet in der Gastronomie fast immer: höhere Personalkosten, mehr Stress und geringere Qualität.

Idealerweise lässt sich die Fläche klar in verschiedene Funktionsbereiche gliedern: Küche, Gastraum, Lager, Personalräume, Büro, Sanitäreinrichtungen für Gäste. Auch Eventflächen oder Bereiche für Kinder, ein Loungebereich oder Show-Elemente wie eine offene Küche sollten frühzeitig eingeplant werden, wenn sie Teil des Konzepts sind.

Gerade der Gastraum muss so geschnitten sein, dass sich später individuelle Gastro Möbel – wie Tische, Stühle, Bänke oder Thekenelemente – harmonisch und gleichzeitig funktional einfügen lassen. Eine großzügige Deckenhöhe, eine durchdachte Lichtführung und die Möglichkeit zur Raumgliederung – beispielsweise durch Podeste, Trennwände oder unterschiedliche Bodenbeläge – erhöhen den gestalterischen Spielraum enorm.

Technische Infrastruktur - Unsichtbar, aber unentbehrlich

Was viele Gründer übersehen: Eine Immobilie, die optisch überzeugt, kann im Hintergrund erhebliche Mängel aufweisen. Besonders bei Altbauten oder ehemals anders genutzten Flächen fehlen oft technische Voraussetzungen für einen sicheren und modernen Gastronomiebetrieb. Dazu gehören nicht nur ausreichend Steckdosen und Wasseranschlüsse, sondern vor allem ein leistungsfähiger Stromanschluss (inkl. Starkstrom), ein funktionierendes Lüftungssystem und – je nach Betriebsform – ein Fettabscheider.

Auch die Möglichkeit, Kühlräume zu integrieren, muss gegeben sein – sowohl aus energetischer als auch aus logistischer Sicht. Und selbstverständlich müssen die Abwasserleitungen die zusätzliche Belastung durch Spültechnik und Küchenbetrieb verkraften. Je mehr davon bereits vorhanden ist, desto geringer sind die Investitionen und Umbaumaßnahmen – ein nicht zu unterschätzender Vorteil beim Start in die Selbstständigkeit.

Gestaltungsspielraum und Atmosphäre - Raum für Identität

Neben den „harten“ Kriterien wie Lage, Technik und Raumstruktur gibt es auch eine emotionale Ebene, die bei der Auswahl einer Immobilie nicht zu kurz kommen sollte: die Atmosphäre. Sie lässt sich nicht messen, aber sie wirkt – auf Gäste, auf Mitarbeitende und auf Sie als Betreiber oder Betreiberin.

Ein Raum mit viel natürlichem Licht, mit Charme, mit Geschichte – etwa durch sichtbare Backsteinwände, alte
Holzbalken oder eine besondere Architektur – bietet eine ideale Grundlage für ein gastronomisches Konzept mit Charakter. Diese Elemente lassen sich später durch Lichtkonzepte, Wandfarben, Pflanzen und Möbel in eine markentypische Erlebniswelt verwandeln. Je offener die Immobilie für kreative Gestaltung ist, desto leichter lässt sich ein Raum schaffen, der Gäste nicht nur satt macht, sondern berührt. Und genau das macht den Unterschied – besonders in einem zunehmend gesättigten Markt.

Langfristige Perspektive - Entwicklungspotenzial und Erweiterbarkeit

Auch wenn viele Gastronomiebetriebe klein beginnen, ist es sinnvoll, schon zu Beginn über die Zukunft nachzudenken.

• Bietet die Immobilie Erweiterungsspielräume?
• Könnte ein Lagerraum zu einem Eventbereich werden?
• Gibt es die Möglichkeit, angrenzende Flächen später dazuzumieten?
• Ist ein Außenbereich genehmigungsfähig oder bereits vorhanden?

Solche Perspektiven eröffnen nicht nur unternehmerische Freiräume, sondern können im Wettbewerb entscheidend sein – etwa dann, wenn zusätzliche Sitzplätze benötigt werden oder neue Geschäftszweige wie Catering, Kochkurse oder private Veranstaltungen hinzukommen sollen.

Gerade in wachsenden Städten oder aufstrebenden Vierteln lohnt es sich, das Umfeld der Immobilie genau zu analysieren. Welche Entwicklung ist in den nächsten Jahren zu erwarten? Sind größere Bauprojekte geplant, die neue Kundenströme bringen? Entstehen neue Bürokomplexe, Hotels oder Wohnquartiere in der Nähe? Oder droht die Verdrängung durch steigende Mieten und Gentrifizierung?

Eine Immobilie, die heute gut passt, aber morgen schon zu klein, zu teuer oder nicht mehr genehmigungsfähig ist, kann langfristig zum Problem werden. Flexibilität und Weitblick zahlen sich hier aus – vor allem dann, wenn man mit seinem Gastronomiebetrieb dauerhaft erfolgreich und stabil wachsen möchte.

Die perfekte Gastro-Immobilie entsteht aus vielen Puzzlestücken

Es gibt sie selten, die perfekte Immobilie, die alle Anforderungen erfüllt und dabei noch bezahlbar ist. Doch wer seine Prioritäten kennt, sich Zeit für die Suche nimmt und die zentralen Punkte dieser Checkliste berücksichtigt, wird eine Fläche finden, mit der sich das eigene Konzept stimmig und erfolgreich umsetzen lässt.

Denn erst das Zusammenspiel aus passender Raumstruktur, zuverlässiger Technik, genehmigter Nutzung, starker Lage und inspirierendem Ambiente, macht aus einem leeren Raum ein Gastronomie-Erlebnis, das Gäste begeistert und wirtschaftlich tragfähig ist.