Denn legt man eine realistische Nutzbarkeit von maximal 50 Jahren zugrunde, bis eine umfassende Kompletterneuerung der Elektroinstallationen, der Sanitäranlagen und der Heizung unumgänglich ist, und stehen außerdem noch energetische Maßnahmen wie Wärmedämmung der Gebäudehülle oder eine neue Dacheindeckung an, wäre nach der Fertigstellung des Hauses eine deutlich höhere Instandhaltungsrücklage erforderlich gewesen, weiß Dipl. Ing. Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden.
Doch weil diese Rücklagen gerade bei Gebäuden aus den 1970er- und 1980er-Jahren nur höchst selten angepasst wurden und auch die Umstellung von DM auf Euro weithin unberücksichtigt blieb, reichen sie für die nunmehr notwendigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht aus. Dafür müssen die Eigentümer eine Sonderumlage leisten. Wer beim Kauf einer Wohnung nicht damit gerechnet hat, kann unter Umständen unter finanziellen Druck geraten.
Deshalb sollte beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Bestand neben dem Zuschnitt und der Lage immer auch das Bauzeitalter, der bauliche Zustand der Gesamtanlage, die bereits erfolgten oder nicht erfolgten Renovierungen/Modernisierungen sowie die Höhe der bestehenden Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zu den ursprünglichen Baukosten betrachtet werden. Gerade Sanierungen von Gebäuden aus den 1970er- bis in die 1990er-Jahren können aufgrund von Schadstoffbelastungen – Stichwort: Asbest – erheblich zu Buche schlagen.
Der VPB empfiehlt deshalb, vor dem Kaufabschluss für eine gebrauchte Immobilie einen unabhängigen und kompetenten Bausachverständigen zu Rate zu ziehen. Er kann nach einer Vor-Ort-Begehung sowie auf Grundlage der protokollierten Eigentümerversammlungen beurteilen, mit welchen Sanierungsmaßnahmen die Käufer zu rechnen haben. Wer vorschnell zugreift, läuft Gefahr, zusätzlich zur Tilgung des Kaufkredits für etwaige anstehende Reparaturen oder Modernisierungen eine Sonderumlage nachfinanzieren zu müssen.