Immobilienpreise sinken im zweiten Quartal in Folge

Laut der Studie von Interhyp sind vor allem die hohe Inflation und die hohen Bauzinsen für die sinkenden Immobilienpreise verantwortlich. „Momentan sehen wir eine abwartende Haltung: Käuferinnen und Käufer sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen. Gleichzeitig wollen Verkäuferinnen und Verkäufer ihre Immobilie häufig nicht unter dem gewünschten Preis verkaufen. Eine neue Balance zwischen Angebot und Nachfrage muss sich erst noch einspielen. Die aktuellen Preisrückgänge bieten neue Chancen und Spielräume für die Preisverhandlung“, erklärt Jörg Utecht.
 

Interessenten wollen zudem das volatile Zinsniveau nutzen. Im laufenden Jahr mussten zeitweise auch Haushalte mit sehr guter Bonität über vier Prozent Zinsen für ein zehnjähriges Darlehen bezahlen. Inzwischen werden solche Kredite laut kostenlosen Immobilienkreditrechnern wieder mit deutlich geringen Zinsen angeboten. „Der Zinsvergleich lohnt sich jetzt besonders, weil die Kreditinstitute ihre Konditionen unterschiedlich schnell an die Marktlage anpassen“, so Utecht.

Neubauten besonders stark betroffen

Am stärksten betroffen von der aktuellen Entwicklung sind laut Interhyp Neubauten von Bauträgern, bei denen der Durchschnittspreis inklusive Nebenkosten von 608.000 im Q2/2022 auf 577.000 im Q3/2022 um 5,1 Prozent gesunken ist. Bei Bestandsimmobilien sank der Durchschnittspreis inklusive Nebenkosten in diesem Zeitraum um 2,3 Prozent von 479.000 auf 468.000 Euro. Bei eigenen Bauvorhaben liegt der Preis inklusive Nebenkosten im Mittel unverändert bei 724.000 Euro.

Trendumkehr bei Immobilienpreisen

In der zehn Jahren zuvor sind die Immobilienpreise hingegen stetig angestiegen. Insgesamt nahmen die Preise vom Q1/2012 bis zum Q1/2022 im Mittel von inklusive Nebenkosten von 290.000 Euro auf 540.000 Euro um 86 Prozent zu.

Laut Interhyp wird diese Trendumkehr auch in kommenden Monaten anhalten. Aktuell liegen die Durchschnittspreise noch rund sieben Prozent über dem Gesamtdurchschnitt von 2021. „Wir gehen davon aus, dass der Anstieg gegenüber dem Vorjahr in den nächsten Wochen weiter abflachen wird“, erklärt Utecht.

Auch die Struktur der Immobilienkäufer spricht für ein sinkendes Preisniveau. In Q3/2022 waren die Immobilienkäufe wie folgt aufgeteilt:

• 73 Prozent Eigennutzung
• 21 Prozent Kapitalanlage
• 6 Prozent Eigennutzung mit teilweiser Vermietung

In Q1/2022 war der Anteil der Kapitalanleger auf dem Immobilienmarkt mit 27 Prozent noch deutlich höher.

Immobilienpreise in den Metropolen

Neben den durchschnittlichen Immobilienpreisen für Deutschland hat Interhyp die Metropolen Berlin, Hamburg und München im Detail untersucht. In diesen Großstädten sind laut Immobilienbewertungen und den Daten von Interhyp die Immobilienpreise beziehungsweise deren Werte ebenfalls gesunken, jedoch nicht so stark wie im Rest der Bundesrepublik. „Die Zahlen aus den ersten Wochen des vierten Quartals aus München, Hamburg und Berlin zeigen, dass weitere Korrekturen nach unten wahrscheinlich sind“, so Utecht.

Hohe Zinsen beeinflussen Immobilienfinanzierungen stark

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins im laufenden Jahr in mehreren Schritten auf zwei Prozent angehoben. Als Reaktion darauf haben sich die Bauzinsen etwa vervierfacht. „Die Leitzinserhöhungen aufgrund der hohen Inflation und die Erwartungen an die weitere Geldpolitik haben die Bauzinsen vervierfacht - von einem Prozent wie im vergangenen Jahr oft möglich auf nun rund vier Prozent für zehnjährige Darlehen“, erklärt Utecht.
 
In Q3/2022 lag die durchschnittliche monatliche Rate für eine Immobilienfinanzierung aufgrund der starken Zinserhöhungen bei über 1.500 Euro. In Q3/2021 waren es trotz der leicht höheren Immobilienpreise aufgrund der niedrigeren Zinsen nur 1.160 Euro. Als Reaktion auf diese Entwicklung entscheiden sich die Kreditnehmer bei vielen Immobilienfinanzierungen für eine leicht niedrigere Tilgung. In Q3/2022 lag diese im Mittel bei 2,6 Prozent, in Q3/2021 bei 3,0 Prozent.