06.08.2021

Ist meine gefundene Immobilie den Kaufpreis wert?

Auf dem Immobilienmarkt in Deutschland hat sich in den letzten 10 Jahren eine Menge getan. Alles begann dabei mit den großen Zinsrutsch: Lagen die durchschnittlichen Bauzinsen im Mai 2011 noch bei ca. 4,21% pro Jahr, hat sich dieser Durchschnittszinssatz bis Mai 2015 auf 1,81% pro Jahr vergünstigt. Aktuell liegt die Zinsmarke sogar bei nur noch 1,34%. Dieser Zinsrutsch hat zu einer hohen nachfrage nach Baukrediten und Immobilien geführt. 
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Doch diese Entwicklung hatte auch eine Schattenseite: Die Immobilienpreise sind enorm gestiegen, so dass sich Interessenten heute nicht selten überhöhten Preisforderungen gegenübersehen. Zum Glück lässt sich herausfinden, was eine Immobilie wirklich wert ist. Nachfolgend wird aufgezeigt, welche Faktoren dabei eine Rolle spielen und wie ein Kaufinteressent herausfindet, ob die Wunschimmobilie ihren Kaufpreis wert ist. 
 
Der Kauf einer Immobilie verlangt uns Vieles ab -schließlich wollen wir am Ende nicht zu viel bezahlen. Bildquelle: mastersenaiper / Pixabay.com
Der Kauf einer Immobilie verlangt uns Vieles ab -schließlich wollen wir am Ende nicht zu viel bezahlen. Bildquelle: mastersenaiper / Pixabay.com

Der Unterschied zwischen Wert und Preis

Der berühmte Börseninvestor Warren Buffet sagte einst: „Price is what you pay. Value is what you get“, was frei übersetzt so viel bedeutet wie: Der Preis ist das, was man bezahlt. Der Wert ist hingegen das, was man bekommt. Auch wenn er dabei von Investitionen in börsennotierte Unternehmen sprach, lässt sich das Ganze durchaus auf Immobilien anwenden. Wer eine Immobilie kauft, möchte dabei natürlich wissen, ob der für den zu bezahlenden Preis auch einen entsprechenden Wert bekommt.

Dafür werden also zwei Parameter benötigt:
 
  1. Preis
    Dieser ist einfach zu ermitteln, denn der Verkäufer wird diesen im Zuge eines Immobilienkaufs natürlich mitteilen. 
     
  2. Wert
    Hier sieht es schon kniffeliger aus, denn der Wert lässt sich nicht so einfach bestimmen. Zu diesem Zweck ist es wichtig, eine Immobilienbewertung zur Preisfindung durchzuführen. Dies können sowohl Käufer als auch Verkäufer veranlassen, um am Ende zu wissen, welcher Kaufpreis letztlich angemessen ist.
Stimmen Preis und Wert am Ende weitestgehend überein, können potenzielle Käufer beherzt zugreifen. Andernfalls ist es eventuell sinnvoller, sich nach Alternativen umzuschauen.

Immobilienbewertung: Wie funktioniert das eigentlich?

Eine Immobilienbewertung soll am Ende klarmachen, was eine Immobilie wirklich wert ist. Dabei kommen heute verschiedene Verfahren zum Einsatz, die je nach Art der Immobilie und dem Verwendungszweck besser oder schlechter geeignet sind:
 
  1. Sachwertverfahren
    Hierbei geht es tatsächlich darum, den tatsächlichen Wert der Einzelkomponenten zu ermitteln. Dazu gehören:
    - Grundstück
    - Materialkosten
    - Baukosten
    Für den Zustand der Immobilie, die Ausstattung sowie einige weitere Faktoren werden entweder Zu- oder Abschläge auf den ermittelten Wert erhoben. Das Sachwertverfahren kommt häufig bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern zum Einsatz, die als Eigenheim dienen.
     
  2. Ertragswertverfahren
    Dieses Verfahren schaut sich die Mieteinnahmen vergleichbarer Objekte in der gleichen Lage an und bemisst daran den Wert einer Immobilie. Für besondere Ausstattungsmerkmale und Besonderheiten in Bezug auf den Zustand (positiv wie negativ) lassen sich hier noch Zu- und Abschläge anrechnen. Das Verfahren ist jedoch nur sinnvoll, wenn eine Immobilie zur Vermietung gekauft werden soll. Die beherrschende Frage ist hier: Was lässt sich mit dem Objekt verdienen?
     
  3. Vergleichswertverfahren
    Beim Vergleichswertverfahren liegt der Fokus auf den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in der gleichen Lage. Aus diesem Grund eignet es sich vor allem für Eigentumswohnungen, da hier viele passende Vergleichswerte vorliegen.
     
Hinweis: Für den Wert einer Immobilie spielt auch die Lage eine sehr wichtige Rolle. Eine Immobilie in München wird ein Vielfaches dessen kosten, was Käufer für das gleiche Haus in Sachsen-Anhalt bezahlen müssten.
 

Woher bekommen Käufer eine Immobilienbewertung?

Als Käufer ist eine umfassende Immobilienbewertung in einer frühen Phase nicht ganz einfach. Dies liegt an der Tatsache, dass Käufern nicht gleich alle Daten zur Verfügung stehen. Trotzdem erweist es sich als möglich, per Gutachter eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Dafür müssen allerdings auch gewisse Kosten einkalkuliert werden. Kurzgutachten schlagen durchaus mit 500 bis 1.000 Euro zu Buche. 

Auch Immobilienmakler können entsprechende Wertermittlungen durchführen, was gerade für Verkäufer mitunter sogar kostenfrei ist. Die Makler sehen dies heute häufig als Einstiegsangebot, um am Ende die Immobilie auch vermitteln zu dürfen.
 
Tipp: Wer erst einmal nur eine sehr grobe Bewertung anhand von Daten benötigt, kann auch auf kostenfreie Optionen großer Immobilienportale zurückgreifen. Diese erheben keinen Anspruch auf Exaktheit, geben aber trotzdem schon einmal einen groben Überblick.  

Wertermittlung wird immer wichtiger

Der Immobilienbewertung kommt heute eine immer wichtigere Rolle zu. Dies liegt an der Tatsache, dass die Immobilienpreise gerade in beliebten Lagen durch die hohe Nachfrage erheblich verzerrt haben. Zum Glück bieten Makler und auch Gutachter heute die Möglichkeit, entsprechende Wertermittlungen einzuholen. Für einen ersten Eindruck sorgen zudem Immobilienportale, die eine grobe Bewertung vornehmen. Mit solchen Informationen wird es am Ende deutlich einfacher, als Käufer nicht zu viel für die eigene Traumimmobilie zu zahlen.  

Quelle
m.b.


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