Hausfinanzierung: Schritt für Schritt

Immer mehr Menschen erfüllen sich den Traum von einem eigenen Haus. Ein Teil von Ihnen entscheidet sich für ein bereits bestehendes Objekt, andere wiederum entschließen sich für einen Neubau, den sie ganz nach ihren persönlichen Wunschvorstellungen gestalten können. Dank der Niedrigzinsphase ist es heute viel mehr Familien als früher möglich, sich ein Eigenheim zu leisten, ohne mit hohen monatlichen Belastungen leben zu müssen. Das A und O ist, die Hausfinanzierung sorgfältig zu planen. Dies gilt sowohl für den Bau als auch den Kauf einer Immobilie. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt auf, wie sie am besten vorgehen, um jederzeit den Überblick zu behalten.
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Unzählige Menschen träumen von einem Eigenheim. Foto: pixabay.com
Unzählige Menschen träumen von einem Eigenheim. Foto: pixabay.com

1. Budgetplanung

Unersetzlich für die Hausfinanzierung ist die Aufstellung eines Budgetplans, der Ihnen Ihre persönlichen finanziellen Möglichkeiten aufzeigt. Es empfiehlt sich, eine detaillierte Ein- und Ausgaben-Rechnung über einen Zeitraum von mehreren Monaten zu errichten. Zu den wichtigsten Punkten gehören:
  • monatliche Lebenshaltungskosten
  • derzeitige Wohnungs- oder Hausmiete
  • Wohnnebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Telefon etc.)
  • Versicherungen, Abonnements, Vereinsbeiträge
  • Kfz-Steuer, Spritkosten
  • regelmäßiges Einkommen aus Beruf, Mieteinnahmen usw.
  • Kindergeldzahlungen

2. Eigenkapital berechnen

Über je mehr Eigenkapital Sie verfügen, desto geringere Darlehenskosten erwarten Sie. D.h., Sie erhalten einen günstigeren Zinssatz, der sich in niedrigeren Monatsraten widerspiegelt. Die beste Alternative, um die Konditionen verschiedener Kreditinstitute zu vergleichen, bietet das Internet. Schnell, unkompliziert sowie unverbindlich nutzen Sie Online-Vergleiche und finden auf diesem Weg das individuell für Sie vorteilhafteste Angebot heraus.

Finanzexperten empfehlen, mindestens 15 Prozent der Darlehenssumme in Form von Eigenkapital vorzuweisen. Betrachten Sie Ihr persönliches Portfolio, das beispielsweise aus Spar- und Barguthaben, Aktien, Fonds, zuteilungsreifen Bausparverträgen, Lebensversicherung sowie Wohnriester-Verträgen bestehen kann. Bestenfalls behalten Sie einen Teil Ihres Kapitals für unvorhergesehene Ausgaben zurück. Es gibt Ihnen Sicherheit für mögliche finanzielle Engpässe bei der Hausfinanzierung oder unerwartete Kostensteigerungen.

3. Berücksichtigung der anfallenden Nebenkosten

Neben der Finanzierung des Hausbaus oder -kaufs fallen verschiedene weitere Kosten an, die Sie ebenfalls mit einplanen müssen, beispielsweise für:
  • die notarielle Beurkundung, Grunderwerbsteuer, den Grundbucheintrag und ggfs. Makler
  • eventuell für die Erstellung eines Gutachtens beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks
  • den Kauf von Inneneinrichtung, darunter Möbel, Fußbodenbeläge und Co.
  • Sanierungs- und Renovierungsarbeiten im Fall einer Bestandsimmobilie
  • vom Geldinstitut geforderte Bereitstellungszinsen, sollte der Kredit nicht sofort oder nur teilweise abgerufen werden

4. Architekt oder Bauträger mit dem Hausbau beauftragen?

Sowohl der Hausbau mit einem Architekten als auch mit einem Bauträger birgt jeweils Vor- und Nachteile, die wir Ihnen nachfolgend näher beschreiben.

Einschaltung eines Architekten

Ein herausragender Pluspunkt für zukünftige Eigenheimbesitzer ist die größere Gestaltungsfreiheit. Architekten planen den Hausbau nach ihren individuellen Wünschen und Vorstellungen. Die weit verbreitete Meinung, dass diese deutlich teurer als Bauträger sind, ist nicht ganz richtig. Es ist zwar möglich, aber nicht ausnahmslos der Fall. Es lohnt sich, die jeweiligen Angebote miteinander zu vergleichen. Denn Tatsache ist: Um wettbewerbsfähig zu bleiben, müssen Architekten ihre Preisgestaltung im Auge behalten.

Beim Abschluss eines Vertrages mit dem Architekten sollten Sie Ihr Augenmerk auf die Art der Kostenerhebung legen. Größtenteils berechnen sich die Gebühren prozentual nach der Höhe der Baukosten. Es kommt vor, dass diese im Laufe der Bauzeit ansteigen. So ist es möglich, dass unvorhergesehene Nachbesserungen höhere Gesamtkosten nach sich ziehen. Empfehlenswert ist, mit dem Architekten von Vornherein einen festen Betrag zu vereinbaren. Er gibt Ihnen Sicherheit, dass von dieser Seite aus keine überraschenden Mehrkosten entstehen.
 
Ob Sie sich für einen Architekten oder Bauträger entscheiden, sämtliche Absprachen sollten schriftlich festgelegt werden. Foto: pixabay.com
Ob Sie sich für einen Architekten oder Bauträger entscheiden, sämtliche Absprachen sollten schriftlich festgelegt werden. Foto: pixabay.com

Beauftragung eines Bauträgers

Entscheiden Sie sich für die Einschaltung eines Bauträgers, bleiben Ihnen zahlreiche Arbeiten erspart. Sie brauchen sich unter anderem weder um den Grundstückskauf noch um die Baugenehmigung zu kümmern. Die Immobilien sind bereits vorkonzipiert, sodass diese in der Regel zu einem günstigeren Preis angeboten werden.

Es ist ratsam, den Bauträger sorgfältig auszuwählen. Seine Bonität spielt eine große Rolle, denn geht das Unternehmen in Insolvenz, stehen möglicherweise auch für Sie finanzielle Verluste an. Zahlen Sie bestenfalls jeden einzelnen Bauabschnitt erst nach Fertigstellung und gehen Sie keinesfalls in Vorkasse. Gleichfalls sollten Sie Sonderwünsche bereits vor der notariellen Beurkundung in den Vertrag einarbeiten lassen. So verringert sich das Risiko auf Streitigkeiten mit dem Bauträger.

5. Nochmalige Überprüfung des Budgetplans

Ist die Entscheidung für den Bau eines Eigenheims und entweder für einen Architekten oder Bauträger gefallen, sollten Sie Ihre zu Anfang erstellte Budgetplanung erneut überprüfen. Im Zuge dessen vergleichen Sie die auf Sie zukommenden Gesamtkosten mit ihrem ermittelten Finanzrahmen. Es ist von Bedeutung, dass Sie sämtliche Ausgaben für die Hausfinanzierung Ihrem persönlichen Budget gegenüberstellen und realistisch betrachten. Allein auf diesem Weg erhalten Sie einen guten Überblick, ob Sie eventuell Abstriche machen müssen oder Sie sich ein paar Extras leisten können.

6. Zusammenstellung der Unterlagen für die Finanzierungsbestätigung durch ein Kreditinstitut

Ihren Budgetplan benötigen Sie nicht nur für sich selbst, sondern auch für den Erhalt einer Finanzierungsbestätigung, die Sie entweder dem Hausverkäufer oder dem Bauträger bzw. Architekten vorlegen. Mit deren Erteilung bestätigt die Bank ihre Bereitschaft zur Finanzierung und infolgedessen Ihre Zahlungsfähigkeit für die betreffende Immobilie oder den Hausbau. Geldinstitute verlangen dafür folgende Unterlagen und Auskünfte:
  • Personalausweis
  • Einkommensnachweise der letzten drei Monate
  • Vermögensauskunft
  • letzter Einkommenssteuerbescheid
  • Eigenkapital-Nachweis
  • für einen Neubau: Baupläne vom Architekten oder dem Bauträger
  • für eine Bestandsimmobilie: Angabe von Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand sowie Ausstattung, Fotos und Grundbuchauszug
  • im Raum stehende Finanzierungssumme (ungefähr)
  • Voraussetzung für einen Kredit sind in der Regel auch Versicherungsnachweise, beispielsweise muss beim Hausbau eine Feuerrohrbauversicherung abgeschlossenen oder eine Risikolebensversicherung wird verlangt
  • Nachweise über weitere Darlehen, wenn vorhanden
  • ebenso nachzuweisen sind weitere Zahlungsverpflichtungen, darunter Unterhaltszahlungen
  • andere Kreditzusagen, zum Beispiel seitens der Bausparkasse vor
  • ggfs. Vertrag über ein Erbbaurecht
Nach Vorlage sämtlicher Unterlagen benötigen Geldinstitute etwa eine Woche zur Erteilung der Finanzierungszusage. Sie geht mit dem Vorteil einher, dass sich Verhandlungen mit dem Verkäufer, Architekten oder Bauträger einfacher gestalten. Darüber hinaus verfügen Sie bereits über die Grundlage für Ihren späteren Darlehensvertrag.
 
Für die Finanzierungsbestätigung durch ein Geldinstitut sind zahlreiche Unterlagen vorzulegen. Foto: pixabay.com
Für die Finanzierungsbestätigung durch ein Geldinstitut sind zahlreiche Unterlagen vorzulegen. Foto: pixabay.com

7. Hausbaufinanzierung im Detail festlegen

Im Bereich der Baufinanzierung durch Geldinstitute gibt es keine festen Standards. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich zuvor Klarheit verschaffen, auf welche Extras Sie Wert legen. Während einige Banken kostenlose Sonderleistungen im Angebot halten, erhöhen andere für jede zusätzliche Kleinigkeit den Sollzins. Im Fokus liegen Sondertilgungen sowie Tilgungssatzwechsel.

Sondertilgungen

Auch wenn die meisten Kreditinstitute mittlerweile Sondertilgungen von jährlich bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme gebührenfrei ermöglichen, sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung diesen Punkt überprüfen.

Tilgungssatzwechsel

Die Mehrzahl der Geldinstitute sieht den Tilgungssatzwechsel nicht grundsätzlich vor. Das bedeutet, in der Regel erhöhen sie bei dessen Vereinbarung den Sollzins. Wichtig ist die Integrierung dieser Option für den Fall, dass Ihr Einkommen unerwartet sinkt. Dadurch lässt sich der Tilgungssatz, also die Ratenhöhe, gleichfalls problemlos verringern. Somit erhalten Sie einen höheren finanziellen Spielraum.

8. Auswahl der Finanzierungsart

Ist das passende Darlehen gefunden, steht die Entscheidung über die Auszahlungsvariante an. Bei einem Hauskauf stellt sich diese Frage nicht, da die Kreditsumme umgehend in das Objekt einfließt. Allerdings ist bekannt, dass Eintragungen ins Grundbuch oftmals vier bis sechs Wochen dauern. Damit Sie schneller in Ihr neues Zuhause einziehen können, empfiehlt sich die Abwicklung des Immobilienkaufs über ein Notaranderkonto. Sie zahlen den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto ein und werden somit Besitzer des Hauses – unabhängig davon, ob der Grundbucheintrag vollzogen ist oder nicht.

Handelt es sich um die Finanzierung eines Neubaus, stellt ein schriftlich geschlossener Zahlungsplan die Basis für die Baukredit-Auszahlung dar. Sie steht und fällt mit dem jeweiligen Baufortschritt, was bedeutet, dass das Darlehen ratenweise ausbezahlt wird. Als Bankkunde müssen Sie durch Vorlage von Rechnungen den Nachweis für den Abschluss der einzelnen Bauphasen erbringen. Bauträger, die vermeiden möchten, in Vorkasse zu treten, legen dem Geldinstitut einen Zahlungsplan vor.

Dabei sind sie an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gebunden. Für welche Gewerke er wie viel Prozent der Gesamtsumme einfordern darf, regelt § 3. Bauträger sind verpflichtet, die entsprechenden Rechnungen in maximal sieben Teilbeträge zusammenzufassen. Beispielsweise werden für
  • den Rohbau 40 Prozent,
  • die Fenster 10 Prozent sowie
  • die Dachflächen 8 Prozent
veranschlagt. Das Bauunternehmen bestätigt dem Geldinstitut die Fertigstellung der jeweiligen Errichtungsphase durch sogenannte Baubestandsberichte.
 
Die Makler- und Bauträgerverordnung trägt außerdem zum Schutz des Bauherren bei. Sollte sich der Bauträger nicht an den Zahlungsplan halten, erfolgt auch keine Geldauszahlung an ihn. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes, Aktenzeichen: VII ZR 311/99 bestätigt, dass der Bauherr erst nach Fertigstellung sowie Abnahme der Immobilie zahlen muss. Auf diesem Weg soll vermieden werden, dass er für noch nicht erbrachte Bautätigkeiten in Vorleistung tritt.

Was es mit Bereitstellungszinsen auf sich hat

Grundsätzlich sollten zukünftige Immobilienbesitzer die Bereitstellungszinsen im Auge behalten. Wird der Darlehensbetrag nach Baufortschritt zur Verfügung gestellt, fallen für die noch nicht abgerufene Kreditsumme Zinsen an. Im Hintergrund steht, dass die Bank das Darlehen auf Abruf bereithalten muss, d.h. es kann mit dem Geld nicht arbeiten. Die durchschnittliche Höhe liegt bei circa 0.25 Prozent. Die Baukreditzinsen werden nicht in den effektiven Jahreszinssatz einbezogen. Deshalb sollten Sie diese unbedingt in Ihren Budgetplan einbeziehen.

In der Regel können Sie mit Ihrem Kreditgeber individuell eine bereitstellungsfreie Zeit vereinbaren, sodass Ihnen die Baukreditzinsen erspart bleiben. Bei zahlreichen Geldinstituten gibt es die Alternative, einen pauschalen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten zu wählen. Je nach Absprache sind in Einzelfällen sogar bis zu 24 Monate möglich. Wird im Nachhinein die bereitstellungsfreie Zeit verlängert, ist die Bank berechtigt, einen Aufpreis zu erheben. Handelt es sich um eine lange Bauzeit, erwarten Sie somit hohe Kosten für die Bereitstellungszinsen. Allerdings muss der Bauträger – wurde ein fester Termin für die Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte schriftlich festgelegt – diese bei selbstverschuldeten Verzögerungen tragen.

Quelle23.03.2022
f.l.

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