Wie viel Wohnfläche das Dachgeschoss bringt

Der Dachausbau ist die günstigste Art, Wohnraum zu schaffen: Grundstück, Fundament und Dach sind bezahlt, es fehlen Dämmung, Ausbau und Fenster. Die Rechnung geht allerdings nur auf, wenn die neu gewonnene Fläche auch als Wohnfläche zählt – bei der Vermietung, beim Verkauf, bei der Finanzierung und bei der Grundsteuer. Und genau hier trennen sich zwei Zahlen, die auf demselben Grundriss stehen.

Drei Höhenzonen, zwei Grenzwerte

Maßgeblich für Miet- und Kaufverträge ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003, in Kraft seit dem 1. Januar 2004. Ihr § 4 staffelt die Anrechnung nach der lichten Höhe über der jeweiligen Teilfläche:

• ab 2,00 m lichter Höhe: volle Anrechnung, 100 Prozent
• von 1,00 m bis unter 2,00 m: halbe Anrechnung, 50 Prozent
• unter 1,00 m: keine Anrechnung, 0 Prozent

Gemessen wird nach § 3 WoFlV nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, also im fertigen Zustand. Putz, Estrich und Bodenbelag verändern das Ergebnis – dazu unten mehr. Fensterrahmen, Bodenleisten, Einbaumöbel und fest eingebaute Gegenstände wie Badewannen zählen zur Grundfläche. Nicht mitgerechnet werden unter anderem Schornsteine undVormauerungen, die höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche einnehmen, sowie Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Podesten.

Der Drempel ist der größte Hebel – und er kostet fast nichts

Der Kniestock oder Drempel, also die aufgehende Wand zwischen Rohdecke und Dachschräge, verschiebt alle drei Höhenzonen nach außen. Was das konkret bedeutet, zeigt ein symmetrisches Satteldach mit 45 Grad Neigung über einem Raum von 10,00 m Länge und 8,00 m Breite – 80 m²
Grundfläche:

Beispielrechnung: Satteldach 45°, Raum 10,00 × 8,00 m, Anrechnung nach § 4 WoFlV.

Die ersten beiden 50-Zentimeter-Schritte bringen jeweils zehn Quadratmeter. Der Grund: Solange der Drempel unter einem Meter bleibt, existiert am Rand ein Streifen, der überhaupt nicht zählt. Ein Drempel von 1,00 m lässt diese Nullzone vollständig verschwinden. Erst danach flacht der Effekt ab, weil nur noch Fläche aus der 50-Prozent- in die 100-Prozent-Zone rutscht.

Je flacher das Dach, desto größer der Hebel. Bei 35 Grad Neigung ergibt derselbe Raum ohne Drempel nur 37,1 m² Wohnfläche – 46,4 Prozent der Grundfläche. Mit einem Meter Drempel sind es 65,7 m² oder 82,1 Prozent. Wer bei der Planung zwischen Dachneigung und Kniestock abwägt, sollte diese Zahlen kennen, bevor der Bauantrag steht: Nachträglich lässt sich ein Drempel praktisch nicht mehr erhöhen.

Die Bauordnung rechnet anders als die Wohnflächenverordnung

Ein verbreiteter Irrtum: Wenn der Raum bauordnungsrechtlich als Aufenthaltsraum durchgeht, sei die Fläche auch voll anrechenbar. Beides hat nichts miteinander zu tun.

Die Landesbauordnungen verlangen für Aufenthaltsräume im Dachgeschoss übereinstimmend eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche, wobei Raumteile unter 1,50 m außer Betracht bleiben – so etwa § 34 LBO Baden-Württemberg, § 46 BauO NRW 2018, Art. 45 BayBO und § 43 NBauO. Das ist eine Mindestanforderung an die Nutzbarkeit, keine Rechenregel für die Wohnfläche.

Die Verbindung läuft nur in eine Richtung, und die ist unangenehm: Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV gar nicht erst zur Wohnfläche. Ein zu niedriger, nicht genehmigter Dachausbau bringt also nicht anteilig weniger Fläche, sondern rechnerisch keine.

Warum im Bauantrag eine größere Zahl steht

Architekten und Planer arbeiten mit der DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen“, aktuell in der Fassung DIN 277:2021-08, die die bisherigen Teile 1 und 2 zusammengeführt und die schwer handhabbare Unterteilung der Brutto-Grundfläche in die Kategorien a, b und c aufgegeben hat. Flächen werden dort nach Überdeckung und Umschließung unterschieden – nicht nach Raumhöhe.

Für das Beispiel oben heißt das: Die DIN 277 weist weiterhin 80 m² aus, während die WoFlV je nach Drempel zwischen 50 und 80 m² anrechnet. Differenzen von 20 bis 35 Prozent sind im Dachgeschoss der Normalfall, nicht die Ausnahme. Beide Zahlen sind richtig – sie beantworten nur verschiedene Fragen. Die DIN 277 dient Planung, Kostenermittlung und Gebäudebewertung, die WoFlV der vertraglichen Fläche in Miet- und Kaufverträgen.

Balkon, Dachterrasse und Gaube

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach § 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte anzurechnen. Eine 12 m² große Dachterrasse bringt also üblicherweise 3 m² Wohnfläche, nicht 12. Die halbe Anrechnung setzt eine überdurchschnittliche Qualität und Nutzbarkeit voraus und ist die Ausnahme.

Gauben wirken dagegen unmittelbar auf die Höhenzonen – und zwar dort am stärksten, wo die Fläche bisher gar nicht oder nur halb zählt. Eine 3,00 m breite Gaube, die im 45-Grad-Beispiel ohne Drempel den Bereich zwischen 0,50 m und 2,50 m Abstand zur Traufe auf mindestens 2,00 m lichte Höhe bringt, holt rund 3,0 m² zusätzliche Wohnfläche. Dieselbe Gaube in der Nähe des Firstes gesetzt bringt rechnerisch null, weil dort ohnehin schon voll angerechnet wird. Gauben
gehören an die Traufe, nicht in die Raummitte.

Praxis: fünf Punkte für die Planung

1. Drempel vor Dachneigung entscheiden. 50 cm mehr Kniestock kosten wenige Steinlagen und bringen im Beispiel zehn Quadratmeter. Bei flachen Dächern ist der Effekt noch größer.
2. Fußbodenaufbau einrechnen. 15 cm Aufbau aus Dämmung, Estrich und Belag heben den Boden und verschieben beide Höhengrenzen nach innen. Im 45-Grad-Beispiel ohne Drempel kostet das 3,0 m² Wohnfläche. Wer knapp an der 2,00-Meter-Marke plant, verliert sie beim Estrich.
3. Gauben an die Traufe. Sie sollen die Null- und Halbzone auflösen, nicht den ohnehin vollen Firstbereich vergrößern.
4. 4. Erst nach Fertigstellung messen. Rohbaumaße liegen systematisch über den lichten Maßen, mit denen die WoFlV rechnet. Wer im Rohbau aufmisst, trägt eine zu große Zahl in den Vertrag – und haftet dafür später.
5. Beide Zahlen dokumentieren. Eine Aufstellung, die für jeden Raum Grundfläche, Höhenzonen und Anrechnung getrennt ausweist, macht die Differenz zwischen Planungs- und Vertragsfläche nachvollziehbar. Eine Anleitung mit Höhenzonen, Messpunkten und den häufigsten Fehlerquellen findet sich unter Wohnfläche im Dachgeschoss berechnen.

Der Dachausbau bleibt die wirtschaftlichste Form der Erweiterung. Nur bemisst sich sein Ertrag nicht an der Grundfläche, sondern an dem, was davon nach § 4 WoFlV übrig bleibt. Diese Differenz entsteht am Reißbrett – und lässt sich nur dort noch beeinflussen.

QUELLEN

• Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) vom 25. November 2003, §§ 2 bis 4
• DIN 277:2021-08 – Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen
• § 34 LBO Baden-Württemberg, § 46 BauO NRW 2018, Art. 45 BayBO, § 43 NBauO – Aufenthaltsräume

Der Beitrag gibt den Stand vom September 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Bauberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes und die vertraglichen Vereinbarungen.