Die Niedrigzinsphase ist vorbei, für viele dürfte die Anschlussfinanzierung teurer werden. Darlehen, die aktuell auslaufen, wurden 2015 zu einem Zinssatz zwischen 1,3 und 1,7 Prozent abgeschlossen. Inzwischen sind es 3,3 bis 3,8 Prozent. „Wer nicht von steigenden Bauzinsen und höheren Raten überrascht werden will, sollte sich spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung um die Anschlussfinanzierung kümmern“, rät Ralf Oberländer. Grundsätzlich gilt: je früher, desto mehr Möglichkeiten und desto günstiger! Die Art der Anschlussfinanzierung hängt davon ab, wann die Zinsbindung ausläuft.
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In einem persönlichen Gespräch die beste Lösung finden, um Zinskosten bei der Anschlussfinanzierung zu sparen. Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall
Maximal drei Monate bis zum Ablauf der Zinsbindung: Anschlussdarlehen
Endet die Zinsbindung des Baukredits schon innerhalb der nächsten drei Monate, können Anschlussfinanzierer die Restschuld des alten Darlehens mit einem Sofortdarlehen ablösen. Diese kurzfristige Lösung eignet sich vor allem in dringenden Fällen – in der Regel sind die nachfolgenden Finanzierungsoptionen die bessere Wahl.
Bis rund sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung: Umschuldung oder Prolongation
Prolongation: Verlängerung des bestehenden Kreditvertrags zu neuen Konditionen. Ein entsprechendes Angebot erhält der Darlehensnehmer in der Regel sechs Monate vor Laufzeitende. „Ein Vorteil dieser Option ist die einfache Abwicklung, denn die Einrichtung erfolgt schnell und ist meist nur mit einer Unterschrift verbunden. Außerdem ist keine kostenpflichtige Änderung im Grundbuch notwendig“, ergänzt der Experte. Ein Nachteil ist allerdings, dass die Zinsen oft höher sind als bei einer Umschuldung. Hier rät Oberländer: „Idealerweise fragt man bei der Prolongation nach unterschiedlichen Zinsbindungsfristen und hakt noch einmal nach, wenn einem die Sollzinsbindung nicht zusagt. Oft zeigen sich die Banken hier kooperativ.“
Umschuldung: Ablösung durch einen neuen Kredit. Bei einer Umschuldung wird die Restschuld durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank beglichen. Um eine Entscheidung für oder gegen eine Umschuldung treffen zu können, ist der Vergleich mehrerer Angebote erforderlich. „Ab einem Zinsunterschied von 0,2 Prozent sollten Kreditnehmer einen Wechsel in Erwägung ziehen. Zu bedenken ist allerdings, dass ein Bankwechsel mit Kosten verbunden ist. Grundschuldabtretung, Notar- und Grundbuchgebühren belaufen sich üblicherweise auf einige hundert Euro“, weiß Oberländer. Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Konditionen der neuen Bank günstiger sind als die Mehrkosten für den neuen Kredit. Idealerweise sollte man die Umschuldung und Prolongationsangebote spätestens sechs Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung prüfen. Dann bleibt genügend Spielraum, zu vergleichen und die erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen. Ein weiterer Vorteil: Mehrere Verbindlichkeiten können zu einem Kredit zusammengefasst werden. So wird die monatliche finanzielle Belastung übersichtlicher und basiert auf einem einheitlichen Zinssatz.
Bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung: Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen können sich Eigentümer die Zinsen von heute bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Am Ende der festgelegten Vorlaufzeit wird das Darlehen ausgezahlt. „Die Konditionen für das Darlehen sind für die gesamte Laufzeit festgeschrieben und man kann sich Zinsen, die in Zukunft möglicherweise höher ausfallen, frühzeitig sichern“, erläutert Ralf Oberländer. „Allerdings wird für jeden ‚Wartemonat‘ bis zur Auszahlung des Darlehens ein Zinsaufschlag fällig. Dieser liegt derzeit in der Regel bei maximal 0,02 Prozentpunkten/zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten. Die endgültige Zinshöhe hängt von der Laufzeit und der Sollzinsbindung des Finanzierungsmodells ab.“
Mehr als fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung: Vorsorge-Bausparvertrag
Wer neben der Kredittilgung noch finanziellen Spielraum hat, kann parallel einen Bausparvertrag in Höhe der Restschuld ansparen und sich so günstige Zinsen sichern. „Bis zum Ende der Zinsbindung sollten mindestens 25 Prozent der Bausparsumme eingezahlt sein. Dann kann das Bauspardarlehen über die Wahlzuteilung den alten Kredit ablösen und wird in Raten zurückgezahlt“, erklärt Oberländer. Ein Tipp des Experten: „Der Vorteil des Vorsorge-Bausparvertrags ist die staatliche Förderung: Mit Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester sind Kreditnehmer schneller schuldenfrei. Welche Förderungen in Anspruch genommen werden können, prüft der Finanzberater.“
Wichtige Hinweise für Anschlussfinanzierer
Achtung: Wird die geplante Anschlussfinanzierung, zum Beispiel ein Forward-Darlehen, vom Kreditnehmer nicht pünktlich zum Ende der Zinsbindung abgerufen, können sogenannte Bereitstellungszinsen anfallen. Das ist eine Art „Wartegebühr“, die die Bank für das Bereithalten des Kreditbetrags verlangt. Um diese Zusatzkosten zu vermeiden, sollten Kreditnehmer den Zeitpunkt des Abrufs frühzeitig planen. Tipp: Kreditnehmer sollten wissen, dass sie dank des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB nach zehn Jahren aus ihrem bisherigen Vertrag aussteigen können, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das ist besonders interessant, wenn die Bauzinsen im Lauf der Finanzierung sinken: So kann man trotz einer anfänglichen Zinsbindung von 15, 20 oder mehr Jahren früher von möglicherweise besseren Konditionen profitieren.
