Mehrkosten durch Inflation müssen nicht immer bezahlt werden
Mit Abstand am häufigsten wurden inflationsbedingte Preissteigerungen für Material, Personal und Energie genannt. Dies war bei 46 Prozent der Bauherren der Fall, deren Budgets überschritten wurde.Prof. Dr. Andreas Koenen erläutert: „Bauherren müssen inflationsbedingte Preissteigerungen in der Regel nicht tragen, wenn ein fester Preis (Einheits- oder Pauschalpreis) vereinbart wurde. Ein Bauunternehmer, der einen Preis zusagt, trägt grundsätzlich das Risiko von Preissteigerungen. Ausnahmen gelten nur bei sehr seltenen und häufig unwirksamen Preisanpassungsklauseln. In Fällen extremer, unvorhersehbarer Preissteigerungen kann eine Anpassung des Vertrags nach § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) in Betracht kommen. Die Hürden hierfür sind allerdings extrem hoch, sodass es sich hier eine eher theoretische Konstruktion handelt, die in der Realität kaum zum Tragen kommt.“
Budgetüberschreitungen durch Wetter, Lieferprobleme und Personalmangel
Verzögerungen durch schlechtes Wetter, Lieferprobleme oder Personalmangel führten bei 31 Prozent der Bauherren zu Mehrkosten.Der Rechtsexperte hierzu: „Während das Wetter nicht beeinflussbar ist, können Bauunternehmen Lieferprobleme und Personalmangel teilweise schon steuern. Daher sind vertragliche Regelungen erforderlich, um Bauherren vor unerwarteten Mehrkosten zu schützen.“
Verlängerungen der Bauzeit bedeuten nicht immer Mehrkosten für den Bauherren
Zusätzliche Wünsche (27 Prozent) und Änderungen am Bauplan (23 Prozent) zählen zu den Hauptursachen für Mehrkosten.
Prof. Dr. Andreas Koenen betont: „Allerdings sind das nicht unbedingt Themen, die zu Mehrkosten für den Bauherren führen müssen. Das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19. September 2024 (Az. VII ZR 10/24) hat die Rechtslage für Auftragnehmer in puncto Bauzeitverschiebung noch einmal verschärft. Demnach haben Auftragnehmer bei Anordnungen des Bauherren, die zu Bauzeitverschiebungen führen, nicht automatisch Anspruch auf zusätzliche Vergütung. Fundierte rechtliche Beratung ist für Bauherren und Bauunternehmer gleichermaßen die Basis, um finanzielle Verluste zu vermeiden. Häufig ist das aber nicht der Fall. Unabhängig davon kommt es auch auf den konkreten Einzelfall an, ob das Urteil des BGH vom 9. September 2024 überhaupt greift.“
Jeder Vierte kämpft mit unerwarteten behördlichen Auflagen
Unerwartete behördliche Auflagen oder Genehmigungen (25 Prozent) wurden ebenfalls häufig genannt.Prof. Dr. Andreas Koenen: „Bei schlüsselfertigen Bauverträgen liegt die Verantwortung für behördliche Auflagen meist beim Bauunternehmen. Bei Einzelvergaben hingegen oft beim Bauherren. Bauherren sollten daher ihre Verträge vorab prüfen lassen.“
Jeder Fünfte beklagt Nachbesserungen
Fehler oder Mängel, die nachgebessert werden mussten, und höhere Kosten durch beauftragte Subunternehmer spielten jeweils für 20 Prozent der Befragten eine Rolle.Prof. Dr. Andreas Koenen: „Die Verantwortung für Fehler oder Mängel sowie für die Kosten von Subunternehmern liegt rechtlich meist beim beauftragten Bauunternehmen. Bauherren sollten jedoch darauf achten, dass im Vertrag klare Regelungen zu Qualitätskontrollen und Mängelhaftung enthalten sind.“
Mehr bezahlt wegen mangelnder Planung und technischen Problemen
Weniger häufig, aber dennoch relevant, wurden mangelnde Planung oder Kalkulation im Vorfeld (18 Prozent) sowie unerwartete technische Schwierigkeiten (14 Prozent) genannt.Prof. Dr. Andreas Koenen ordnet ein: „Mangelnde Planung oder Kalkulation im Vorfeld sowie unerwartete technische Schwierigkeiten können zur Haftung der Baubeteiligten führen. Grundsätzlich ist zwar der Bauherr im Verhältnis zum Bauunternehmer für eine fehlerfeie und vollständige Planung verantwortlich. Wenn er diese Aufgabe allerdings an einen Architekten oder Bauleiter delegiert hat, was der Regelfall ist, haften diese im Rahmen ihrer vertraglichen Pflichten. Unerwartete technische Schwierigkeiten gelten häufig ohne Grund als unvorhersehbare Ereignisse. Denn Bauunternehmer, Architekten oder Bauleiter könnten viele vermeidlich unerwartete Probleme vorhersehen, wenn sie sorgfältig geplant hätten.“