Zinssatz nicht der einzige Kostenfaktor
Der Traum von einem eigenen Zuhause ist in Deutschland nicht gerade leicht zu erfüllen. Günstig ist er schon gar nicht. Im Jahr 2020 lag er laut einer aktuellen Statistik der Interhyp bei rund 3.300 Euro pro Quadratmeter. Deshalb nehmen Bauherren und potenzielle Immobilienbesitzer nicht selten Kredite in Höhe von mehreren hundert Tausend Euro auf, um sich ihren Traum zu erfüllen.Doch Kredite kosten Geld, denn immerhin möchten die Banken daran etwas verdienen. Aus diesem Grund schlagen sie auf die geliehene Summe Zinsen auf. Die fallen bei Baukrediten glücklicherweise meist niedriger aus als bei anderen klassischen Ratenkrediten. Die Bank hat mehr Sicherheit durch den Sachwert „Immobilie“.
Außerdem spielt die aktuelle Niedrigzinsphase eine wichtige Rolle bei der Höhe der Zinssätze. Doch es gibt noch weitere Kosten, die einen Baukredit zusätzlich verteuern. Bearbeitungsgebühren, Versicherungen und weitere Kosten kommen hinzu. Die Gesamtheit aller kreditbezogenen Kosten werden als Effektivzins zusammengefasst.
Finanziellen Spielraum klären
Bevor Sie sich mit dem Anliegen einer Baufinanzierung an eine Bank wenden, sollten Sie zunächst für sich selbst klären, ob Ihr monatlicher, finanzieller Spielraum ein solches Darlehen überhaupt zulässt. Das bedeutet, dass nicht nur die Rückzahlung der monatlichen Raten für Sie möglich ist, sondern dass sie auch alle weiteren Fixkosten und mögliche unvorhergesehenen Kosten stemmen können.Schauen Sie sich Ihre Ausgaben und Einnahmen während des vergangenen Jahres an. Davon ziehen Sie Sparraten und Mietzahlungen ab, die Ihnen dann zur Rückzahlung des Baudarlehen zur Verfügung stehen. Zusätzlich gehen von dem Geld die Neben- und Bewirtschaftungskosten für die Immobilie ab. Für letztere sollten Sie etwa 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat ansetzen.
Ist am Ende noch ein finanzieller Puffer übrig, umso besser. Das gibt Ihnen und der Bank mehr Sicherheit für das Darlehen.
Grundvoraussetzungen für eine Baufinanzierung erfüllen
Um bei einer Bank vorstellig zu werden und ein Immobiliendarlehen zu beantragen, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen, die beeinflussen können, ob und zu welchen Konditionen Sie einen Kredit gewährt bekommen. Diese Punkte spielen im Übrigen bei jeder Kreditart in Deutschland eine Rolle.- Die wichtigste Voraussetzung ist, dass die potenziellen Kreditnehmer das 18. Lebensjahr vollendet haben und somit voll geschäftsfähig sind. Minderjährige dürfen Kreditgeschäfte nicht selbstständig tätigen.
- Der Hauptwohnsitz muss in Deutschland liegen. Gleiches gilt für die Bankverbindung. Es muss also ein Konto einer Bank sein, die hierzulande agiert.
- Ein weiterer wichtiger Punkt ist ein geregeltes Einkommen. Wer über ein sicheres, unbefristetes Arbeitsverhältnis verfügt, braucht sich hierbei keine Sorgen zu machen. Sie dürfen jedoch nicht erst in der Probezeit stecken. Sie müssen mindestens sechs Monate für Ihr Unternehmen gearbeitet haben, bevor eine Bank Ihnen einen Kredit gewährt. In der Probezeit gibt es eine verkürzte Kündigungsfrist, was einen Unsicherheitsfaktor für das Kreditinstitut darstellt.
- Sicherheiten sind besonders bei Baufinanzierungen ein Thema. Die Immobilie selbst stellt eine Sicherheit dar, genauso wie das Eigenkapital, das Sie in die Finanzierung mit eingebringen. Angespartes Vermögen, Lebensversicherungen oder weitere Immobilien gehören ebenfalls dazu.
- Wenn Sie eine gute Bonität vorweisen können, ist das ebenfalls von Vorteil. Die wird unter anderem durch den sogenannten Schufa-Score ausgedrückt.
Finanzierung kommt vor Kaufvertrag
Bevor Sie den Kaufvertrag für eine Immobilie unterzeichnen, sollten Sie sich zunächst um die passende Finanzierung kümmern. Ohne Zusage der Bank lässt sich keine Immobilie finanzieren. Erst nachdem die Zusage erfolgt ist, sollte der Termin beim Notar stattfinden, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen.Ein guter Zeitplan wäre es, wenn innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss des Darlehens bereits die Unterzeichnung stattfindet. Findet der Verkauf doch nicht innerhalb dieser zwei Wochen statt, können sie dank der sogenannten Widerrufsfrist noch rechtzeitig vom Darlehensvertrag zurücktreten.
Eigenkapital für die Immobilie
Es ist wichtig, genügend Eigenkapital in die Finanzierung mit einzubringen. Je mehr Eigenkapital Ihnen dabei zur Verfügung steht, desto bessere Konditionen dürfen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung erhoffen. Eine Vollfinanzierung, also eine Finanzierung ohne Eigenkapital, ist insgesamt zwischen 0,5 und 1 Prozent teurer als ein Darlehen, das mithilfe von Eigenkapital realisiert wurde.
Zusätzlich zum Eigenkapital sollten Sie ungefähr drei Monatsnettogehälter als Notfallreserve angespart haben. Auf diese Weise sparen Sie nicht nur Kosten bei der Finanzierung, sondern Sie sind auch noch bestens gerüstet.
Tilgungsraten und Laufzeit klug wählen
Mit der richtigen Höhe der monatlichen Raten und der damit einhergehenden Laufzeit des Kredits lässt sich ebenfalls Geld sparen. Je höher Sie die monatliche Rate wählen, desto günstiger fällt die Baufinanzierung am Ende aus. Viele Anbieter locken mit besonders niedrigen Tilgungsraten und hohen Kreditsummen. Dadurch verdienen die Banken jedoch mehr Geld und Sie fühlen sich vermeintlich wenig finanziell belastet, allerdings müssen Sie dennoch tiefer in die Tasche greifen am Ende.Besser ist es die Tilgungsrate so hoch wie möglich zu wählen, da nur auf den Restbetrag der Kreditsumme Zinsen anfallen. Wenn Sie bei der Rückzahlung sparen möchten, sollten Sie sich jedoch nicht nur für hohe Tilgungsraten, sondern auch für ein sogenanntes Tilgungsdarlehen entscheiden.
Zwar ist das Annuitätendarlehen die beliebteste Kreditart für Immobilien, wegen der gleichbleibenden monatlichen Rate, allerdings ist es teurer als ein Tilgungsdarlehen. Am Ende sollten Sie pro Jahr mindestens 2 Prozent der Tilgungssumme abbezahlen können. Mehr ist jedoch immer besser.
Auf flexible Kredite setzen
Manche Kreditangebote bieten starre Bedingungen, wenn es um die Tilgung von Raten geht. Achten Sie bei Abschluss der Baufinanzierung darauf, dass Sonderzahlungen problemlos möglich sind.Das kann beispielsweise dann sinnvoll sein, wenn Sie nach einem Erbe oder aufgrund eines anderen Grunds an viel Geld gekommen sind, das Sie zum Tilgen des Kredits nutzen möchten. Oft verlangen Banken bei hohen Sondertilgungen oder gar einer kompletten Ablöse des Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil ihnen durch die vorzeitige Rückzahlung Zinsen verloren gehen, an denen sie normalerweise verdienen würden.
Die Anpassung der monatlichen Raten sollte ebenfalls möglich sein. Das gilt in beide Richtungen. Verringert sich möglicherweise Ihr finanzieller Spielraum, sollten Sie problemlos die monatlichen Raten senken können.
Lange Zinsbindung
Ein Immobiliendarlehen zahlen Sie über mehrere Jahre oder Jahrzehnte hinweg ab. Um die monatlichen Rückzahlungsraten besser planen zu können und auch in Zukunft von den aktuell günstigen Zinsen zu profitieren, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindungsfrist wählen. Das bedeutet, dass die Zinsen für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben sind. Aktuell befinden wir uns nämlich noch immer in einer Niedrigzinsphase.Unter Umständen können Sie bei einer langen Zinsbindung zehn bis 20 Jahre davon profitieren. Sollten die Kredite in Zukunft günstiger werden, können Sie den Kredit einfach nach 10 Jahren umschulden und möglicherweise noch mehr Geld sparen.
Wählen Sie nur eine eher kurze Zinsbindung, müssen Sie damit rechnen, dass die Zinsen sich während Ihrer Kreditlaufzeit erhöhen und das Darlehen auf diese Weise verteuern können.
Kreditangebote miteinander vergleichen
Der erste Weg, wenn Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Finanzierung machen, führt Sie wohl zu Ihrer Hausbank. Hier bekommen Sie zwar eine gute und persönliche Beratung, allerdings bedeutet das nicht, dass Sie hier auch das beste Angebot bekommen.Aus diesem Grund sollten Sie verschiedene Angebote mit dem Ihrer Hausbank vergleichen. Im Netz finden Sie eine riesige Auswahl verschiedener Direktbanken mit günstigen Tarifen. Besonders hilfreich sind dabei sogenannte Kreditvergleichsportale, um sich einen besseren Überblick zu verschaffen.
Oft lassen sich die Darlehen sogar direkt über diese Portale online beantragen, und zwar ohne überhaupt das Haus verlassen zu müssen. Viele dieser Direktbanken finden fast ausschließlich online statt, weshalb die Kredite deutlich günstiger als bei Filialbanken angeboten werden können.
Von Förderungen profitieren
Immobilienbesitzer und Bauherren können in Deutschland nicht selten von staatlichen Förderungen profitieren. Dazu müssen sie jedoch je nach Art der Förderung einige Bedingungen erfüllen.Sie können zu besonders günstigen Konditionen einen staatlichen Kredit bei der KfW aufnehmen, wenn Sie eine Familie und Kinder haben oder energieeffizient bauen oder sanieren möchten. Dadurch lassen sich mehrere Tausend Euro sparen.
Daneben gibt es noch weitere Möglichkeiten, wie Sie die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie mit staatlichen Fördermitteln günstiger machen.
Mehrfachkosten durch Bereitstellungszinsen
Wenn Sie eine Immobilie nicht nur kaufen, sondern auch selbst bauen, zahlt die Bank Ihr Darlehen meist schrittweise aus, immer dann, wenn Zahlungen bei Baufirmen fällig sind. Dann profitieren die Banken jedoch mehrfach.Denn es fallen dann nicht nur Zinsen auf die Bereitstellung des Betrags, sondern auch auf den noch einbehaltenen Betrag, über den Sie noch gar nicht verfügen. Unter Umständen können Sie jedoch mehrere Tausend Euro sparen, wenn Sie im Vertrag aushandeln, möglichst lange auf Bereitstellungszinsen zu verzichten oder sie zumindest so gering wie möglich zu halten.