Das größte Sparpotenzial beim Bauen liegt in einer durchdachten Finanzierung.Wer hier seine Hausaufgaben gründlich macht spart unter Umständen mehr ein, als beispielsweise durch langwierige Eigenleistungen beim Innenausbau des künftigen Zuhauses. Punkt eins im Hausaufgabenheft: Prüfen Sie, ob wirklich alle Leistungen im Bauvertrag aufgeführt sind. Wer hier schlampt, muss anderenfalls womöglich kräftig draufzahlen. Warum?

Viele Bauträger bieten die eigenen vier Wände schlüsselfertig und aus einer Hand. Doch schlüsselfertig heißt nicht automatisch auch bezugsfertig. Grundlage für jedes Bauprojekt ist die so genannte Bau- und Leistungsbeschreibung. Sie ist rechtsverbindlicher Bestandteil des Bauvertrags und definiert, welche Arbeiten ein Bauunternehmen im Einzelnen zu erbringen hat. Genau hier liegt die Ursache für frustrierte Bauherren. Grund: Leistungsbeschreibungen sind häufig unvollständig. Kein Einzelfall, wie Untersuchungen des Bauherren-Schutzbundes (BSB) belegen. Demnach werden in jeder zweiten Baubeschreibung wichtige Leistungen nicht aufgeführt und/oder Herstellermarken nicht genannt. Folge: Putzarbeiten,Verblendungen oder Erdarbeiten werden nicht ausgeführt. Bauherren können nach Ansicht von Verbraucherschützern so vor Zusatzkosten von mehreren tausend Euro stehen. Beispiel Baumaterial: Hier müssen Bauherren aufpassen. Wird nicht schriftlich fixiert, mit welchen Produkten sein Haus auszustatten ist, greifen Baufirmen gerne auf Billigprodukte zurück. So sparen sie Kosten und streichen den Gewinn ein. „Für Bauherren ist ein wasserdichter Bauvertrag das A und O“, schreibt die Zeitschrift „FINANZtest“. Das belegt: Billig(er) bauen ist nicht immer preiswert. Und der Auftraggeber zieht meist den Kürzeren. Denn kommt es zur gerichtlichen Auseinandersetzung, zählt für Justitia in der Regel nur das, was auf Papier verbrieft ist. Mündliche Versprechungen hingegen sind nichts wert. Gute Planung zahlt sich aus: „Bauherren sollten auf eine sorgfältige Planung und eine solide Finanzierung achten, um vor unangenehmen Überraschungen geschützt zu sein“, erklärt Thomas Deinzer, Baufinanzierungsexperte der Deutschen Bank.

Am Anfang steht daher eine gründliche Analyse der finanziellen Situation. Dabei wird die Frage beantwortet: „Was habe ich und was könnte ich finanzieren?“ Anschließend werden die Ziele gesteckt: „Was will ich?“ und auf dieser Grundlage maßgeschneiderte Lösungen entwickelt. Eine gute Finanzierung sollte sogar später Raum für flexible Anpassungen oder unvorhergesehene Änderungen lassen. Deshalb gilt: Verschiedene Offerten bei Baufirmen anfordern und alle Leistungsmerkmale vergleichen. „Mehrere Angebote einzuholen ist immer richtig. Dann kann man verhandeln. Das führt auch sehr oft zum Erfolg und sei es, dass die Nebenkosten spürbar gesenkt werden“, weiß Jörg Sahr, Bau-Experte von „FINANZtest“. Dabei ist Qualität auf den ersten Blick zwar oftmals teurer, steigert aber die Wertbeständigkeit des Objektes und senkt spätere Erhaltungs- und Nachbesserungskosten. Aber gibt es überhaupt eine Möglichkeit, günstig zu bauen, ohne auf Qualität zu verzichten? „In der Konzept- und Planungsphase können noch Einsparpotenziale genutzt werden“, erklärt der Fachmann der Deutschen Bank. „Ist der erste Spatenstich erfolgt, lässt sich die Bausumme kaum noch reduzieren“. Rund 80 Prozent aller Kosten, die bei der Realisierung anstehen, stehen schon fest, bevor die Maurer anrücken. Vor Baubeginn sollte daher sorgfältig jedes Detail des künftigen Domizils geplant werden. Wie groß darf das Grundstück sein? Ist der Wintergarten wirklich wichtig? Welche Nebenkosten kommen zusätzlich auf den Bauherrn zu? So addieren sich beispielsweise die Kosten für die Grundstückserschließung oder den Anschluss an die öffentliche Infrastruktur leicht zu einem unerwartet hohen Betrag. Diese und andere Faktoren legen den tatsächlichen Finanzierungsaufwand fest. Erst wenn alle Informationen auf dem Tisch liegen, kann die passende Finanzierungslösung von Experten erarbeitet werden.

Sparpotenziale
Welche Einsparmöglichkeiten sich bieten, hängt nicht zuletzt von der gewählten Finanzierungsform ab. Bauherren in spe sollten sich an erster Stelle um Fördermittel und verbilligte Kredite kümmern. Ganz hoch im Kurs steht hier die Eigenheimzulage. Denn die satten Zuschüsse fließen direkt aufs Privatkonto und müssen nicht zurückgezahlt werden. Günstige Darlehen zur Belebung des privaten Wohnungsbaus bieten auch die Länder und Kommunen.Welche Voraussetzungen zu erfüllen sind um in den Genuss der Förderung zu kommen und wie hoch diese ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland, manchmal sogar von Gemeinde zu Gemeinde, verschieden. Ebenso, welche Stelle für die Bewilligung der Mittel zuständig ist. Das macht die Suche nach Informationen nicht leicht. Allen Förderungen gemeinsam ist jedoch, dass der Antrag vor(!) Baubeginn gestellt werden muss. Wer den Überblick im Förderdschungel bewahren, beziehungsweise sein eigenes Bauvorhaben daraufhin prüfen möchte, findet auf der Internetseite der Quelle-Bausparkasse wertvolle Hilfe über die Förderdatenbank. Eine gute Adresse ist auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Das Programm zur Förderung des Wohneigentums bietet günstige Dahrlehen bis zu 100.000 Euro (maximal 30 Prozent der Gesamtkosten) für den nachrangig gesicherten Finanzierungsbereich. Als Vermittler fungieren alle Banken und Sparkassen. Die aktuellen Zinssätze und weitere Infomationen gibt es per Telefon unter 01801/335577 oder online über www.kfw.de. Dort finden sich auch die Eckdaten weiterer Förderprogramme, zum Beispiel zur Förderung von Energiesparmaßnahmen. Sind alle Fördermöglichkeiten ausgeschöpft, muss der restliche Kapitalbedarf auf dem freien Markt gedeckt werden. Banken, Sparkassen, Hypothekenbanken, Bausparkassen und Lebensversicherungen bieten Baukredite an. Für jeden Bauherren lässt sich damit ein maßgeschneidertes Konzept entwickeln. Und die Konditionengestaltung eröffnet diverse Verhandlungs- und Einsparmöglichkeiten.

Zins und Tilgung
Wer die Wahl hat, hat die Qual. Das gilt vor allem bei der Entscheidung, wie lange die aktuellen Zinssätze festgeschrieben werden sollen. Kürzere Bindungsfristen locken mit günstigeren Zinskonditionen. Allerdings werden nach deren Ablauf die Konditionen neu vereinbart. Beim Start in der Niedrigzinsphase drohen massive Zusatzbelastungen, wenn Baugeld zwischenzeitlich teurer geworden ist. Da in Zukunft kaum mit deutlich niedrigeren Zinssätzen zu rechnen ist, sollten die derzeitigen Konditionen mindestens (!) für zehn Jahre gesichert werden. Besser aber sogar für 15 oder 20 Jahre. Manche Anbieter bieten auch Zinsfestschreibungen bis zur vollständigen Entschuldung – beispielsweise die Konstantdarlehen der Bausparkassen. Wer derzeit nicht an dauerhaft niedrige Hypothekenzinsen glaubt, kommt an langen Zinslaufzeiten nicht vorbei. Allerdings muss nicht alles auf eine Karte gesetzt werden. Denn die Finanzierungslücke lässt sich auch mit mehreren Teildarlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen schließen. Kein fauler Kompromiss, sondern oft der goldene Mittelweg!

Viele Bauherren unterschätzen den Einfluss der Höhe der Tilgung auf die Dauer und die Kosten der Finanzierung. Der einprozentige Anfangssatz ist lediglich das Standardangebot der Kreditinstitute. Gibt das Haushaltsbudget mehr her, sollte eine höhere Tilgung vereinbart werden. Denn als Belohnung winken eine deutlich schnellere Entschuldung und wesentlich geringere Gesamtfinanzierungskosten. So ergeben sich bei einem 100.000 Euro-Darlehen, das über die gesamte Laufzeit mit konstant sechs Prozent jährlich zu verzinsen ist, bei unterschiedlichen Anfangstilgungen von ein, zwei oder drei Prozent die folgenden Finanzierungslaufzeiten und Gesamtkosten: Für die bei einer zweiprozentigen Anfangstilgung fällige Mehrleistung von 84 Euro pro Monat winkt also eine Laufzeitverkürzung um neun Jahre und fünf Monate und eine Kostenersparnis von rund 42.300 Euro. Mit einem Tilgungssatz von drei Prozent lassen sich insgesamt sogar rund 62.400 Euro sparen – vorausgesetzt das Familienbudget verkraftet die monatliche Mehrbelastung von 167 Euro. Einen ähnlichen Effekt haben einmalige Sondertilgungen, zum Beispiel durch die jährliche Eigenheimzulage.Wer sich die Option zu einer schnelleren Rückzahlung offen halten will, muss das aber – ebenso wie eine höhere Anfangstilgung – von Anfang an im Kreditvertrag festschreiben lassen. Nur damit sind Sie dann auf der sicheren Seite. Bauen ist ein teurer Spaß, auch was die zusätzlich zum Objektpreis fälligen Nebenkosten angeht. Gibt es bei Grundsteuern, Grundbuchund Notargebühren nichts zu verhandeln, bestehen bei den Finanzierungsnebenkosten durchaus Spielräume.

Achtung Nebenkosten!
Dabei sollte man sich auf die Kostentreiber konzentrieren, wie etwa die Bereitstellungszinsen.Was vielen Bauherren unlogisch erscheint, ist dennoch in den meisten Kreditverträgen festgeschrieben: Selbst noch nicht ausgegebene Kreditmittel kosten Geld. Nach einer gewissen Karenzzeit ab Vertragsabschluss (meist zwischen vier Wochen und sechs Monaten) berechnen die Geldinstitute auch Zinsen für die noch nicht abgerufenen Darlehensteile. Zwar nicht in der vollen Höhe des Vertragszinssatzes, aber im Normalfall immerhin 0,25 Prozent pro Monat beziehungsweise drei Prozent pro Jahr. Oft unterschätzt werden die damit verbundenen Folgekosten. Vor allem, wenn beim Bau kräftig selber Hand angelegt wird und sich dadurch die Bauzeit verlängert, werden schnell vierstellige Eurobeträge fällig.Wer hier die Karenzzeit um einige Monate verlängern oder den Bereitstellungszins senken kann, spart bares Geld.

Die Wahl eines günstigen Kreditangebotes bringt Bauherren kräftige Kostenersparnisse. Zwischen den Zinskonditionen des günstigsten und des teuersten Geldgebers bestehen nicht selten Unterschiede von 0,5 Prozentpunkten und mehr. Auf den ersten Blick zwar nur kleine Differenzen – langfristig betrachtet aber oft die Ursache von Mehrkosten in fünfstelliger Höhe. Wer es schafft, die Zinskonditionen zum Beispiel von sechs auf 5,5 Prozent zu senken, wird bei gleicher Zins- und Tilgungsrate bei einem 100.000 Euro-Kredit schon nach zehn Jahren mit einer rund 6.282 Euro geringeren Restschuld belohnt. Spitzenkonditionen ohne großes Feilschen bieten insbesondere die bundesweit agierenden Direktanbieter und Discount-Vermittler. Und zwar per Telefon, Post oder Internet. Zum Zuge kommen hier in der Regel aber nur Bauherren mit unkomplizierten Standardfinanzierungen. Auch die Nebenkosten der Finanzierung sollten in den Zinsvergleich einbezogen werden. Wie die folgende Tabelle zeigt, können Sie den Effektivzins eines Darlehens deutlich erhöhen.