In Zeiten von Inflation, steigenden Bauzinsen und -kosten sowie anhaltend hohen Immobilienpreisen ist eine solide Baufinanzierung wichtiger denn je. Was Bauherren und Käufer in spe rund um die Baufinanzierung wissen müssen und worauf bei der Beratung zu achten ist, erklärt der Schwäbisch Hall-Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer.                            

Was versteht man unter „Baufinanzierung“?

Zur Finanzierung eines Bauvorhabens oder eines Immobilienkaufs leihen sich viele Bauherren oder Käufer in spe Geld in Form eines Immobilienkredits. Das Darlehen wird in monatlichen Raten plus Zinsen zurückgezahlt. Nach einer ersten Zinsbindungsphase wird meist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Diese sollte vor Ablauf der ersten Phase zum Beispiel mit einem Forward-Darlehen oder einem Bausparvertrag in die Wege geleitet werden.
 

 Wie geht man eine Baufinanzierung richtig an?

Am Anfang steht der Kassensturz: Einnahmen und Ausgaben werden gegenübergestellt und der finanzielle Spielraum ermittelt. „Als erste grobe Faustformel gilt: Das monatliche Nettoeinkommen mal 100 ergibt den maximalen Kreditbetrag. In weiteren Berechnungen stellt der Berater fest, wie viel Geld monatlich für das Darlehen zur Verfügung steht und kalkuliert dabei auch Kosten für unvorhergesehene Anschaffungen ein“, so der Experte. Wie viel Haus man sich leisten kann, hängt auch davon ab, wie viel Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen.

„Für eine solide Baufinanzierung ist es ratsam, mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme plus Nebenkosten mit Eigenkapital zu finanzieren“, ergänzt Oberländer. Denn: Für Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren kommen schnell noch einmal Kosten von acht bis zwölf Prozent des Preises hinzu. Außerdem braucht man bei jeder Immobilie – egal ob neu oder gebraucht – Geld für kleine oder größere Veränderungen oder Anschaffungen. Ein Bausparvertrag ist dabei ein sicherer und flexibler Weg, Eigenkapital anzusparen.
 

Welche Möglichkeiten der Baufinanzierung gibt es?

Zwei beliebte Möglichkeiten der Baufinanzierung sind das Annuitäten- und das Zinszahlungsdarlehen. Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch feste jährliche Raten aus. Wer mit einem klassischen Annuitätendarlehen finanziert, stellt sich schnell die Frage nach der Laufzeit. Denn der Zeitraum der Rückzahlung bestimmt Zinsen und Tilgung. „Um sich günstige Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum zu sichern, sollte man eine Zinsbindung über 15 oder sogar 20 Jahre vereinbaren“, rät Oberländer.

Das Bauspardarlehen ist auch ein Annuitätendarlehen. Seine Besonderheit: Es schließt das Bausparen vertraglich mit ein. „Ein Bauspardarlehen ist so angelegt, dass die Tilgung zügig erfolgt. Durch den hohen Tilgungsanteil fallen die Raten allerdings höher aus“, erklärt der Baufinanzierungsexperte. Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit ist das Zinszahlungsdarlehen, eine Kombination aus Sofortkredit und Bausparvertrag. Der Unterschied: Es werden keine Tilgungsraten gezahlt, sondern nur Zinsen. Gleichzeitig wird ein Bausparvertrag in der Höhe des Kredits abgeschlossen. Sobald dieser zur Hälfte bespart und zuteilungsreif ist, löst er den Kredit ab und das Bauspardarlehen wird in monatlichen Raten zurückgezahlt.
 

Was macht eine Baufinanzierung sicher?

Der beste Absicherungsgrundsatz lautet wohl: „Im Alltag nicht zu hoch pokern.“ Kreditnehmer sollten nicht mehr als 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens für Zins und Tilgung einplanen und einen Notgroschen in Höhe von drei Monatsgehältern in der Hinterhand haben. Der Berater prüft zudem Vorsorgemöglichkeiten bei finanziellen Schwierigkeiten, z. B. eine Risikolebensversicherung für den Todesfall oder eine Absicherung der Finanzierungsrate für den Fall von Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit. Bei alldem ist es wichtig, sich ausreichend Zeit zu nehmen. „Unter Druck trifft man selten gute Finanzentscheidungen. Daher sollte man sich nie zu Eile drängen lassen und immer mindestens zwei Finanzierungsangebote vergleichen“, empfiehlt Oberländer.                                             

Welche staatlichen Fördermöglichkeiten gibt es?

Der Berater prüft auch, welche Zuschüsse und Förderungen die Kreditsumme verkleinern könnten. Wohn-Riester kann z. B. in eine Baufinanzierung integriert werden – sogar nachträglich. Wer baut oder saniert und dabei auf eine nachhaltige Heizung setzt, kann sich im Rahmen der BAFA-Förderung über einen Förderanteil von bis zu 40 Prozent freuen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert mit dem Programm „Klimafreundlicher Neubau“ den Bau oder Erwerb eines Neubaus im Effizienzhaus-Standard 40. Und seit Juni 2023 gibt es mit dem Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“ (WEF) einen Nachfolger für das Baukindergeld.