Die Kriterien, nach denen man ein Grundstück auswählen sollte, sind allgemeingültig. Dadurch vermeidet man Fehlentscheidungen, die unerwartete Folgekosten nach sich ziehen, was wiederum Ärger und Zeitverzögerungen bedeutet.

Ein passendes Plätzchen

Am besten geht man die Grundstückssuche systematisch an. Die Auflistung aller Anforderungen und Checklisten zur Überprüfung machen faule Kompromisse offensichtlich, bevor es zu spät ist. Denn nicht jeder wird mit dem Traumgrundstück auf der grünen Wiese wirklich glücklich.

Kinder müssen in die Schule, Eltern zur Arbeit und Ärzte und Einkaufszentren braucht man auch. Wichtig sind also die persönlichen Bedürfnisse, die beispielsweise bei einem Freiberufler, der als Single lebt und seinen Arbeitsplatz zu Hause hat, ganz anders aussehen als bei einem Angestellten mit Familie und Kindern.

Während der eine meist ortsunabhängig arbeiten und sich die Zeit frei einteilen kann, ist der andere auf öffentliche Verkehrsanbindung, kurze Wege und eine gute Infrastruktur, was Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufszentren und mehr anbelangt, angewiesen. Schließlich will sich nicht jeder ein zweites Auto leisten und ein Familienmitglied als Chauffeur abstellen. Es zählt also nicht nur die Idylle. Die Lage muss zu den Lebensumständen passen!

Achtung bei Schnäppchen

Große Preisnachlässe haben ihren Grund. Das kann eine extrem schlechte Bodenqualität sein, die Aushub und Gründung des Hauses erschwert. Oder die Grundwasserverhältnisse erfordern eine anspruchsvolle Kellerabdichtung. Auch steile Hanglagen haben Haken. Aufwändige Abstützmaßnahmen machen die Preisersparnis schnell zunichte. Teuer werden nichterschlossene Grundstücke oder solche, die rückseitig und dadurch weit vom öffentlichen Leitungsnetz liegen. War vormals produzierendes Gewerbe auf dem Gelände, sollte eine Bodenanalyse Sicherheit bringen. Auch ungünstige Bestimmungen der Bebauungspläne mindern den Wert eines Grundstücks. Das können vorgegebene Grenzabstände, Grenzbebauungen oder Baufenster sein, die eine optimalen Ausnutzung des Geländes verhindern.

Wer nicht in reinen Wohngebieten baut, muss mit Lärm von umliegenden Gewerbebauten rechnen. Ebenso will sich keiner gern dort niederlassen, wo in fünf Jahren eine Umgehungsstraße den Garten begrenzen soll.

Wichtig ist deshalb vor jeder Entscheidung die gründliche Information. Bebauungs- und Flächennutzungspläne und vor allem auch das Grundbuch sprechen eine klare Sprache. Nimmt man dann noch den Taschenrechner zu Hilfe, um die voraussichtlichen Gesamtkosten zu ermitteln bis zu dem Punkt, an dem die Voraussetzungen fürs Fundament gegeben sind, zeigt sich schnell, ob das Schnäppchen tatsächlich eines ist.

Wunsch und Wirklichkeit

Im Bebauungsplan gibt die Geschossflächenzahl (GFZ) an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche insgesamt zulässig sind. Die Grundflächenzahl (GRZ) regelt die zulässige Grundfläche des Gebäudes innerhalb des Baufensters.

Weitere Vorschriften werden oft zur Anzahl der Geschosse, zur Firstrichtung, Dachform und -neigung, zu Stellplätzen und Garage, zu Grenzabständen und zur Farbe gemacht. Man ist gut beraten, vor Kaufabschluss zu klären, ob die Wohnwünsche auf dem Grundstück zu verwirklichen sind. Wer einen Fertighausanbieter beauftragt, sollte sich im Klaren sein, dass Standardentwürfe erst an die Vorgaben angepasst werden müssen.

Aufs Grundbuch ist Verlass

Das wichtigste Dokument in Bezug auf Grundstücke ist das Grundbuch. Jedes Grundstück hat ein eigenes Blatt, auf dem in so genannten Abteilungen alle wesentlichen Informationen eingetragen sind. In Abteilung I steht, wer der Eigentümer ist, in Abteilung II stehen neben der Auflassungsvormerkung, die beim Kauf wichtig wird, auch Vorkaufsrechte oder Dienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte, Dauernutzungsrechte oder Baubeschränkungen. In Abteilung III schließlich findet man die bestehenden Grundpfandrechte und Hypotheken.

Der Kaufvertrag für ein Grundstück wird erst durch die notarielle Beurkundung gültig. Unmittelbar nach Unterschrift wird eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch vorgenommen.

Das sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung, das heißt, das Grundstück kann kein zweites Mal verkauft werden. Das ist wichtig, da der eigentliche Eintrag als Eigentümer in Abteilung I oft lange dauert. Der Kaufpreis schließlich sollte erst fließen, wenn der Verkäufer dafür gesorgt hat, dass die Lasten in Abteilung III gelöscht sind. Damit aber auch der Verkäufer sein Geld sicher erhält, wird üblicherweise der Weg über das so genannte Notaranderkonto gewählt. Dort liegt der Kaufpreis, der vom Käufer überwiesen wurde, so lange, bis alle im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann überweist der Notar das Geld dem Verkäufer, erst dann ist der Besitzerwechsel perfekt.