Perspektiven finden

Foto: Velux
Sobald Umbauten ein gewisses Ausmaß überschreiten, wovon man bei der Trennung von Wohneinheiten ausgehen kann, wird eine Baugehmigung notwendig.
Der Architekt reicht die Unterlagen beim Baurechtsamt ein, kümmert sich um den Statiker und holt die nötigen Fachingenieure an den Tisch. Ein guter Architekt verfügt zudem über genügend kreatives Potenzial, mit dem er einen konventionellen Umbau originell aufpeppen kann. Es lohnt sich also, Referenzen einzuholen, denn mit einem kompetenten Fachmann an der Seite eröffnen sich für aufgeschlossene Bauherren erstaunliche Perspektiven.

Foto: Kneer-Südfenster/Christoph
Sollen auf jedem Stockwerk etwa gleich große Wohnungen entstehen? Oder ist es sinnvoller, im Erdgeschoss eine kleinere Einheit auf einer Ebene zu planen, um dann den ersten Stock über eine interne Geschosstreppe mit dem Dachgeschoss zu verbinden?
Dadurch entstünde eine Art Maisonettewohnung mit ausreichend Raum für eine junge Familie. Auch eine Ausdehnung des ersten Stockwerks beispielsweise über das Flachdach einer angrenzenden Garage könnte der Erweiterung dienen.
Andererseits könnte das Dachgeschoss alternativ zu einer weiteren, kleineren Einliegerwohnung werden. Oft eignet sich außerdem das Kellergeschoss für eine Einliegerwohnung, sei es als Einzimmerapartment, sei es als veritable kleine Wohnung mit Küche, Bad, Wohnbereich und Schlafzimmer. Oder man schlägt einen Teil des Kellers der Erdgeschosswohnung zu und bringt das Schlaf- oder Arbeitszimmer dort unter. Auch dann entsteht ein „Hausgefühl“, da sich die Wohnung über zwei Stockwerke erstreckt.
Vor allem Häuser in Hanglage sind dafür geeignet. Sofern sich getrennte Hauseingänge für jede Wohnung und bei gemeinsamer Gartennutzung „private“ Aufenthaltsbereiche realisieren lassen, ist das der beste Grundstein für ein zukünftiges harmonisches Miteinander.
Wohnungen erschließen

Foto: Nelskamp
Relativ einfach ist es, wenn die Treppen vor dem eigentlichen Wohnbereich, zum Beispiel aus der Diele, ins Obergeschoss führen. Dann stellt sich lediglich die Frage, wie man die Wohnung am besten zum Treppenhaus hin abschließt. In der Regel ist dies auch die kostengünstigste Variante, hat aber den Nachteil der gemeinsamen Haustür.

Foto: Nelskamp
Stößt man auf planerische Schwierigkeiten, muss der Bauherr gegebenenfalls seine Vorstellungen etwas modifizieren.

Foto: Lafarge Dachsysteme
Achtung Versicherungen
Größere Veränderungen am Haus steigern oft dessen Wert:
Deshalb sollte auf jeden Fall mit einem Anruf bei der Wohngebäudeversicherung geklärt werden, ob die Versicherungssumme erhöht werden muss. Andernfalls kann es zu einer Unterversicherung im Schadensfall kommen.
Hausbesitzer sind über die Privathaftpflichtversicherung ausreichend geschützt, wenn Dritte auf dem Grundstück zu Schaden kommen. Sobald vermietet wird, muss zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, um im Schadensfall nicht mit dem eigenen Vermögen zu haften.
Größere Veränderungen am Haus steigern oft dessen Wert:
Deshalb sollte auf jeden Fall mit einem Anruf bei der Wohngebäudeversicherung geklärt werden, ob die Versicherungssumme erhöht werden muss. Andernfalls kann es zu einer Unterversicherung im Schadensfall kommen.
Hausbesitzer sind über die Privathaftpflichtversicherung ausreichend geschützt, wenn Dritte auf dem Grundstück zu Schaden kommen. Sobald vermietet wird, muss zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, um im Schadensfall nicht mit dem eigenen Vermögen zu haften.

Foto: Kneer-Südfenster
Eine solche Treppe kann je nach Design und Entwurf pfiffig, edel oder auch südländisch wirken. Wird die Fläche vor der Haus- beziehungsweise Wohnungstür großzügig angelegt und mit einem Vordach geschützt, erhält man auf diese Weise ganz nebenbei eine kleine Veranda. Oder man macht aus der Not eine Tugend, plant die Freitreppe zweiläufig als U-Treppe mit Halbpodest und „umkleidet“ sie mit einem Vorbau. Das schafft zusätzliche Stellfläche.

Foto: Baumeister-Haus
Ein separater Eingang vermeidet Reibereien und erleichtert das Zusammenleben. Einliegerwohnungen im Untergeschoss können meist leicht über eine Außentreppe erreicht werden. Bei einem Haus in Hanglage kann dies in vielen Fällen eine schön gestaltete Gartentreppe sein. Hier bietet es sich zudem an, vor dem Eingangsbereich eine Fläche zu schaffen, die für eine Terassensituation sorgt. Mit einer Hecke als Sichtschutz fühlt sich im Sommer weder der Nutzer des Hauptgartens gestört, wenn er die Sonne im Liegestuhl genießen will, noch steht der Mieter unter Beobachtung, wenn er an der frischen Luft entspannen will.
Mit Weitsicht
Jüngere Familien, die ein älteres Haus erwerben, gehen meist den üblichen Weg: Zwei kleine Wohnungen werden zu einem großen Familienhaus zusammengeführt. Wer dabei jedoch eine vorgelagerte Geschosstreppe geschickt integriert, statt sie komplett zu verschieben, hält sich mehr Optionen offen. Eine erneute Abtrennung der Wohneinheiten zu einem späteren Zeitpunkt lässt sich viel einfacher bewerkstelligen. Unter diesem Aspekt sind auch ein Duschbad, das etwas größer ist als ein normales Gäste-WC, sowie ein Arbeits- oder Gästezimmer, das einmal zum Schlafzimmer werden könnte, zu sehen. Dadurch würden später die erforderlichen Baumaßnahmen erheblich reduziert.
Jüngere Familien, die ein älteres Haus erwerben, gehen meist den üblichen Weg: Zwei kleine Wohnungen werden zu einem großen Familienhaus zusammengeführt. Wer dabei jedoch eine vorgelagerte Geschosstreppe geschickt integriert, statt sie komplett zu verschieben, hält sich mehr Optionen offen. Eine erneute Abtrennung der Wohneinheiten zu einem späteren Zeitpunkt lässt sich viel einfacher bewerkstelligen. Unter diesem Aspekt sind auch ein Duschbad, das etwas größer ist als ein normales Gäste-WC, sowie ein Arbeits- oder Gästezimmer, das einmal zum Schlafzimmer werden könnte, zu sehen. Dadurch würden später die erforderlichen Baumaßnahmen erheblich reduziert.
Einheiten schaffen

Foto: Biffar
Mit einem Erker oder einem größeren Vorbau mit Flachdach, der als Balkon genutzt werden kann, lässt sich manch schwierige Grundrisssituation lösen. Gegebenenfalls bringt diese Maßnahme genau die Quadratmeter, die fehlen, um eine sinnvolle und stimmige Raumaufteilung zu ermöglichen.
Aber es geht nicht nur darum, Wände zu verschieben. Die Haustechnik ist mindestens so wichtig. Fällt die Aufteilung in mehrere Einheiten mit einer sowieso anstehenden Modernisierung zusammen, sind Grundsatzentscheidungen gefragt. Sollen separate Etagenheizungen an eine zentrale Heizanlage angeschlossen werden, was ökonomischer, sprich kostengünstiger ist, oder wird der kompletten Trennung der Vorzug gegeben? Das wird zwar teurer, schließt aber Ärger über den Abrechnungsmodus von vornherein aus.

Foto: Griffner
Wer das Heizungssystem komplett erneuert und gar eine Fußbodenheizung installieren möchte, kann dies gleich zur Verbesserung der Trittschalldämmung nutzen. Selbst die strikte Trennung schließt eine kostenbewusste Planung nicht aus. Im Hinblick auf das Raumprogramm der einzelnen Wohnungen bietet es sich an, vorhandene Installationen zu nutzen. So können im Erdgeschoss Bad und WC in der Nähe der Küche vorgesehen werden, während im Obergeschoss die Badinstallation weitergeführt wird in Richtung neue Küche. Dadurch vermeidet man lange Leitungswege und reduziert Materialkosten.

Foto: Normstahl
Außer dem Vorteil, dass eine kleinere Wohnung weniger Arbeit macht und eine vermietete Wohnung die Rente aufbessert, sollte eine möglichst lange Selbstständigkeit gewährleistet werden. Deshalb empfiehlt es sich, die Erdgeschosswohnung im Rahmen des Umbaus barrierefrei zu gestalten und durch eine weitere Einliegerwohnung die Option dafür offen zu halten, dass eine Pflegeperson mit im Haus wohnen kann.