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Sparen bei der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbssteuer, abgekürzt GrESt, ist aus steuerlicher Sicht eine Verkehrsteuer. Sie wird für die Teilnahme am Rechts- und Wirtschaftsverkehr erhoben. Ihr liegt als dem Leistungsaustausch die Übertragung eines Grundstückes zugrunde. Das können Verkauf und Kauf sein, eine Schenkung, ein Erbe oder die Versteigerung. Das Eigentum an einem Grundstück wechselt, und damit wird die Pflicht zur Zahlung von Grunderwerbssteuer ausgelöst. Sie ist vom Charakter her eine direkte Steuer. weil Steuerträger und Steuerschuldner identisch sind. 
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Sparen bei der Grunderwerbsteuer. Foto: Gabriele Planthaber / pixelio.de
Sparen bei der Grunderwerbsteuer. Foto: Gabriele Planthaber / pixelio.de
Für die Grunderwerbssteuer hat der Bund nach Artikel 105 des Grundgesetzes die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz. Die weicht von dem Grundsatz ab, dass die Bundesländer für die Gesetzgebung zuständig sind. In denjenigen Bereichen, in denen der Bund von diesem Recht Gebrauch macht, können die Länder keine eigenen Gesetze erlassen. Die Grundlage dafür ist der Artikel 72 GG, des Grundgesetzes. Bei der Grunderwerbssteuer gilt die aktuelle Regelung, dass der Bund nach Artikel 108 GG die Verwaltungskompetenz hat, während den einzelnen Ländern nach Artikel 106 Absatz 2 Nr. 3 GG die Ertragskompetenz übertragen worden ist. Hier sind die Verkehrssteuern namentlich genannt, zu denen auch die Grunderwerbssteuer zählt.

Das GrESt ist ein Bundegesetz aus dem Jahre 1983 in der zurzeit geltenden Fassung vom 31. Juli 2014. Es ist die entscheidende Rechtsgrundlage zur Besteuerung von inländischen Grundstücksveräußerungen jeder Art. Als Grundstück im Sinne des Gesetzes gelten sowohl unbebaute Grundstücke, die Liegenschaften, als auch die bebauten Grundstücke. Die werden für Grundstück und aufstehendes Gebäude in ihrer Gesamtheit als Immobilie bezeichnet. Seit Mitte der 2000er Jahre kann jedes einzelne Bundesland die Höhe der Grunderwerbssteuer selbst festlegen. Für die Zeit ab dem Kalenderjahr 2015 beträgt sie bundesweit zwischen dreieinhalb und sechseinhalb Prozent. Grundlage für die Berechnung der GrESt ist der im jeweiligen Grundstücksübertragungsvertrag zugrundeliegende Grundstückswert, beispielsweise der Kaufpreis. An dieser Stelle sollte oder muss im Einzelfall definiert werden, was zum Grundstück gehört. Bei einer Liegenschaft ist das der Grund und Boden; bei der Immobilie kommt das aufstehende Gebäude hinzu. Das gilt auch für unterirdische Anlagen wie einen Brunnen. Veräußerer und Erwerber einigen sich auf einen Kaufpreis, anhand dessen die in dem jeweiligen Bundesland geltende prozentuale Grunderwerbssteuer berechnet wird.

Von Gesetzes wegen sind beide Vertragspartner steuerpflichtig; das zuständige Betriebsfinanzamt könnte sich einen von beiden aussuchen, oder auch beiden den fälligen Grunderwerbssteuerbescheid zukommen lassen. In Deutschland ist es eine gängige Praxis, dass sich der Grundstückserwerber im Übertragungsvertrag dazu verpflichtet, die Grunderwerbssteuer zu bezahlen. Diesen Vertrag nimmt das Finanzamt zur Grundlage und richtet den Bescheid an den Begünstigten, also an den Käufer, Erben oder Beschenkten. Sollte der seiner vertraglichen Pflicht zur Bezahlung nicht nachkommen, dann wendet sich das Finanzamt automatisch an den Grundstücksveräußerer. Der muss die GrESt bezahlen und kann, auf der Grundlage des zivilrechtlichen Vertrages, vom Grundstückserwerber die Erstattung verlangen.

Niemand zahlt gerne Steuern, auch der Grundstückserwerber nicht. Die Steuerlast lässt sich durch eine geschickte Definition „Grundstück“ im Einzelfall oftmals deutlich reduzieren. Hier geht es darum, genau darzustellen, was mit welchem eigenen Wert tatsächlich zum Grundstück gehört. Der Spielraum dazu bezieht sich auf die aufstehenden sowie unterirdischen Bauwerke, weniger auf den Grund und Boden selbst. Die werden vorab mit einem realen Zeitwert erfasst. Der muss für das Finanzamt nachprüfbar und auch nachweisbar sein. Von dem vereinbarten Gesamtpreis für die Immobilie werden diese Ausstattungen, zum Beispiel für einen Maschinenpark, für eine Büroeinrichtung mit EDV-Ausstattung, oder für Einbauschränke und dergleichen abgezogen. Der verbleibende Restbetrag ist der Grundstückskaufpreis, der zu versteuern ist. Mit einer solchen detaillierten Rechnung können sowohl der Vertragswert als auch die Steuerlast deutlich gesenkt werden. Dabei darf es sich ausschließlich um bewegliches Anlagevermögen handeln. Unbewegliches Anlagevermögen wie die Heizungsanlage oder eine solarthermische Anlage sind unmittelbar mit dem Gebäude verbunden. Deren Wert sollte zwar separat ermittelt, er kann jedoch nicht vom eigentlichen Kaufpreis separiert werden. An dieser Stelle ist eine enge Zusammenarbeit zwischen den Beteiligten Veräußerer, Erwerber, Notar und Steuerberater gefragt. Auf den sollte nicht verzichtet werden, denn nur er kann die steuerlichen Auswirkungen der Grundstücksübertragung auf die GrESt beurteilen und berechnen. Die sind bei einer Gewerbeimmobilie deutlich anders als bei einer Privatveräußerung. Auch die Kosten für den Grundstücksmakler sind im weiteren Sinne Grundstückskosten. Stehen sie im Vertrag, dann gehören sie zum Kaufpreis und werden dementsprechend besteuert. Wenn nicht, bleiben sie diesbezüglich unberücksichtigt und reduzieren die Steuerlast. Für den Makler sollte der eigens abgeschlossene Maklervertrag eine ausreichende Rechtsgrundlage sein.

Von der gesetzlich vorgegebenen grundsätzlichen Grunderwerbssteuerpflicht gibt es verschiedene Ausnahmen.
  • Die Freigrenze für die Steuerpflicht liegt bei zweitausendfünfhundert Euro. Wird sie auch nur geringfügig, buchstäblich um einen Cent überschritten, dann ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
  • Zu Schenkungen sowie zu Nachlässen haben Gesetzgebung und Rechtsprechung in den vergangenen Jahrzehnten vielseitige Ausnahmen sowie Vergünstigungen entschieden.
  • Im § 7 GrESt ist eine Grunderwerbssteuerbefreiung für die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum näher geregelt.
  • Im gewerblichen Bereich von Familienunternehmen und Kapitalgesellschaften gibt es, trotz vielfältiger Ausnahmen von dem Grundsatz der Steuerpflicht, nach wie vor immer wieder Anlässe zu Rechtsstreitigkeiten.
  • Das gilt ebenfalls für Privatpersonen, Familien, Lebenspartner- und Lebensgemeinschaften untereinander, sowie auch in Bezug auf deren Erben.
Um an der Grunderwerbssteuer zu sparen, müssen die sogenannten Nebenkosten von den originären Grundstückskosten getrennt werden. Auch hier sieht die Situation für die private Grundstücksveräußerung ganz anders aus als die für ein gewerbliches Grundstück. Der Unternehmer kann die gezahlte Grunderwerbssteuer über die AfA, die Abschreibung für Aufwand oder für Abnutzung, über einen mehrjährigen Zeitraum hinweg steuerlich geltend machen. Die AfA reduziert das steuerpflichtige Einkommen und die letztendlich zu zahlende Körperschaftssteuer. Ob dieser Weg günstiger ist, oder aber die Reduzierung auf den „nackten Kaufpreis“, kann ebenfalls am besten, oder nur der versierte Steuerberater ermitteln. Und das gilt auch für seine eigenen Kosten, die ja ebenfalls an irgendeiner Stelle der Grundstücksübertragung als Ausgabe erscheinen. Quelle und weitere Informationen: http://www.unternehmerlexikon.de/grunderwerbsteuer/

Quelle15.09.2014
j.s.

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