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Abgetrennte Wohneinheiten: Auf Zuwachs ausgerichtet

Sobald die Kinder flügge sind, wird manchem das Haus zu groß – man könnte Wohnfläche abgeben. Auf diese Weise könnten separate Wohneinheiten entstehen, die entweder dem Nachwuchs einen Unterschlupf mit echter Privatsphäre bieten oder durch Mieteinnahmen das Einkommen erhöhen.
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Zugegeben, es ist schwierig sich vorzustellen, wie im bisherigen Einfamilienhaus zwei oder gar drei Haushalte Platz finden könnten. Der Zuschnitt der Räume ist so vertraut, hat sich im Kopf so „einzementiert“, dass häufig die Vorstellung fehlt, wie dies zu erreichen wäre.

Perspektiven finden

Mit großzügigen Dachfensterelementen und einem Balkon wird das Dachgeschoss zur attraktiven Wohneinheit. - Foto: Velux
Foto: Velux
Außenstehende haben da mehr Distanz. Eine gute Adresse ist ein umbauerfahrener Architekt. Er geht die Sache objektiv und versiert an und erkennt Möglichkeiten, auf die der Hausbesitzer gar nicht kommt. Den Fachmann braucht man sowieso.

Sobald Umbauten ein gewisses Ausmaß überschreiten, wovon man bei der Trennung von Wohneinheiten ausgehen kann, wird eine Baugehmigung notwendig.

Der Architekt reicht die Unterlagen beim Baurechtsamt ein, kümmert sich um den Statiker und holt die nötigen Fachingenieure an den Tisch. Ein guter Architekt verfügt zudem über genügend kreatives Potenzial, mit dem er einen konventionellen Umbau originell aufpeppen kann. Es lohnt sich also, Referenzen einzuholen, denn mit einem kompetenten Fachmann an der Seite eröffnen sich für aufgeschlossene Bauherren erstaunliche Perspektiven.
 
Abgetrennte Wohneinheiten: Auf Zuwachs ausgerichtet. - Foto: Kneer-Südfenster/Christoph
Foto: Kneer-Südfenster/Christoph
Zunächst stellen sich grundlegende Fragen.
Sollen auf jedem Stockwerk etwa gleich große Wohnungen entstehen? Oder ist es sinnvoller, im Erdgeschoss eine kleinere Einheit auf einer Ebene zu planen, um dann den ersten Stock über eine interne Geschosstreppe mit dem Dachgeschoss zu verbinden?

Dadurch entstünde eine Art Maisonettewohnung mit ausreichend Raum für eine junge Familie. Auch eine Ausdehnung des ersten Stockwerks beispielsweise über das Flachdach einer angrenzenden Garage könnte der Erweiterung dienen.

Andererseits könnte das Dachgeschoss alternativ zu einer weiteren, kleineren Einliegerwohnung werden. Oft eignet sich außerdem das Kellergeschoss für eine Einliegerwohnung, sei es als Einzimmerapartment, sei es als veritable kleine Wohnung mit Küche, Bad, Wohnbereich und Schlafzimmer. Oder man schlägt einen Teil des Kellers der Erdgeschosswohnung zu und bringt das Schlaf- oder Arbeitszimmer dort unter. Auch dann entsteht ein „Hausgefühl“, da sich die Wohnung über zwei Stockwerke erstreckt.

Vor allem Häuser in Hanglage sind dafür geeignet. Sofern sich getrennte Hauseingänge für jede Wohnung und bei gemeinsamer Gartennutzung „private“ Aufenthaltsbereiche realisieren lassen, ist das der beste Grundstein für ein zukünftiges harmonisches Miteinander.


Wohnungen erschließen

Vor der Renovierung: ein kleines Dachgeschoss und ein ungenutzter Speicher. - Foto: Nelskamp
Foto: Nelskamp
Die Gestaltungsmöglichkeiten hängen jedoch stark von der Form des Baukörpers, vom bestehenden Grundriss und den vorhandenen Verkehrsflächen wie Fluren und Geschosstreppen ab.

Relativ einfach ist es, wenn die Treppen vor dem eigentlichen Wohnbereich, zum Beispiel aus der Diele, ins Obergeschoss führen. Dann stellt sich lediglich die Frage, wie man die Wohnung am besten zum Treppenhaus hin abschließt. In der Regel ist dies auch die kostengünstigste Variante, hat aber den Nachteil der gemeinsamen Haustür.
 
Nach der Renovierung und dem Dachausbau können hier drei Familien bequem wohnen. - Foto: Nelskamp
Foto: Nelskamp
Bei Einfamilienhäusern dagegen, die über eine sehr offene Architektur mit wenig Wänden verfügen, ist die Treppe nach oben meist in den Wohnbereich integriert. Oft schließt sich dem eine offene Galerie an. Sollen hier zwei getrennte Etagen entstehen, muss auf jeden Fall die Decke geschlossen werden. Bleibt die Frage, wie man in die obere Wohnung gelangt.

Stößt man auf planerische Schwierigkeiten, muss der Bauherr gegebenenfalls seine Vorstellungen etwas modifizieren.
Je größer der Altbau, umso einfacher die Umgestaltung in separate Wohneinheiten. - Foto: Lafarge Dachsysteme
Foto: Lafarge Dachsysteme
Eine gewisse Flexibilität und Offenheit gegenüber unkonventionellen Lösungen vorausgesetzt, lässt sich aber fast jedes Problem in den Griff bekommen. Kleine Tricks und Kunstgriffe führen nicht selten zu überraschenden Ergebnissen. So muss ein höher gelegenes Stockwerk nicht zwingend über ein innen liegendes Treppenhaus erschlossen werden. Eine außen liegende Freitreppe beispielsweise leistet das Gleiche und hat den Vorteil, dass jede Wohnung über eine eigene Haustür verfügt.

 
Achtung Versicherungen
Größere Veränderungen am Haus steigern oft dessen Wert:
Deshalb sollte auf jeden Fall mit einem Anruf bei der Wohngebäudeversicherung geklärt werden, ob die Versicherungssumme erhöht werden muss. Andernfalls kann es zu einer Unterversicherung im Schadensfall kommen.

Hausbesitzer sind über die Privathaftpflichtversicherung ausreichend geschützt, wenn Dritte auf dem Grundstück zu Schaden kommen. Sobald vermietet wird, muss zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, um im Schadensfall nicht mit dem eigenen Vermögen zu haften.


 
Hier kommen beide Parteien in einer großen Diele an, dann trennen sich die Wege. - Foto: Kneer-Südfenster
Foto: Kneer-Südfenster
Liegen die Eingänge darüber hinaus an verschiedenen Seiten des Hauses, wird eine größtmögliche Privatheit erzielt.

Eine solche Treppe kann je nach Design und Entwurf pfiffig, edel oder auch südländisch wirken. Wird die Fläche vor der Haus- beziehungsweise Wohnungstür großzügig angelegt und mit einem Vordach geschützt, erhält man auf diese Weise ganz nebenbei eine kleine Veranda. Oder man macht aus der Not eine Tugend, plant die Freitreppe zweiläufig als U-Treppe mit Halbpodest und „umkleidet“ sie mit einem Vorbau. Das schafft zusätzliche Stellfläche.
 
Die abgetrennte Wohneinheit im Dachgeschoss erhält durch die Glaselemente noch mehr Tageslicht. - Foto: Baumeister-Haus
Foto: Baumeister-Haus
Kombiniert mit raumhoher Verglasung finden hier sogar frostempfindliche Kübelpflanzen ein Plätzchen zum Überwintern. Was für Hauptwohnungen gilt, ist genauso für eventuell geplante Einliegerwohnungen wünschenswert.

Ein separater Eingang vermeidet Reibereien und erleichtert das Zusammenleben. Einliegerwohnungen im Untergeschoss können meist leicht über eine Außentreppe erreicht werden. Bei einem Haus in Hanglage kann dies in vielen Fällen eine schön gestaltete Gartentreppe sein. Hier bietet es sich zudem an, vor dem Eingangsbereich eine Fläche zu schaffen, die für eine Terassensituation sorgt. Mit einer Hecke als Sichtschutz fühlt sich im Sommer weder der Nutzer des Hauptgartens gestört, wenn er die Sonne im Liegestuhl genießen will, noch steht der Mieter unter Beobachtung, wenn er an der frischen Luft entspannen will.

 
Mit Weitsicht
Jüngere Familien, die ein älteres Haus erwerben, gehen meist den üblichen Weg: Zwei kleine Wohnungen werden zu einem großen Familienhaus zusammengeführt. Wer dabei jedoch eine vorgelagerte Geschosstreppe geschickt integriert, statt sie komplett zu verschieben, hält sich mehr Optionen offen. Eine erneute Abtrennung der Wohneinheiten zu einem späteren Zeitpunkt lässt sich viel einfacher bewerkstelligen. Unter diesem Aspekt sind auch ein Duschbad, das etwas größer ist als ein normales Gäste-WC, sowie ein Arbeits- oder Gästezimmer, das einmal zum Schlafzimmer werden könnte, zu sehen. Dadurch würden später die erforderlichen Baumaßnahmen erheblich reduziert.



Einheiten schaffen

Auch Wohnungsabschlusstüren innerhalb des Hauses müssen notwendige Sicherheitsfeatures aufweisen. - Foto: Biffar
Foto: Biffar
Glücklich ist dran, wer im Rahmen des Bebauungsplans noch Spielräume hat.

Mit einem Erker oder einem größeren Vorbau mit Flachdach, der als Balkon genutzt werden kann, lässt sich manch schwierige Grundrisssituation lösen. Gegebenenfalls bringt diese Maßnahme genau die Quadratmeter, die fehlen, um eine sinnvolle und stimmige Raumaufteilung zu ermöglichen.

Aber es geht nicht nur darum, Wände zu verschieben. Die Haustechnik ist mindestens so wichtig. Fällt die Aufteilung in mehrere Einheiten mit einer sowieso anstehenden Modernisierung zusammen, sind Grundsatzentscheidungen gefragt. Sollen separate Etagenheizungen an eine zentrale Heizanlage angeschlossen werden, was ökonomischer, sprich kostengünstiger ist, oder wird der kompletten Trennung der Vorzug gegeben? Das wird zwar teurer, schließt aber Ärger über den Abrechnungsmodus von vornherein aus.
 
Ober- und Dachgeschoss zusammen könnten eine interessante Maisonettelösung ergeben. - Foto: Griffner
Foto: Griffner
Da Heizungen nicht mehr im Keller stehen müssen und neue, kompakte Heizthermen sogar noch unter Dachschrägen einen Platz finden, steht dieser Version außer einem zu knappen Budget nichts entgegen.

Wer das Heizungssystem komplett erneuert und gar eine Fußbodenheizung installieren möchte, kann dies gleich zur Verbesserung der Trittschalldämmung nutzen. Selbst die strikte Trennung schließt eine kostenbewusste Planung nicht aus. Im Hinblick auf das Raumprogramm der einzelnen Wohnungen bietet es sich an, vorhandene Installationen zu nutzen. So können im Erdgeschoss Bad und WC in der Nähe der Küche vorgesehen werden, während im Obergeschoss die Badinstallation weitergeführt wird in Richtung neue Küche. Dadurch vermeidet man lange Leitungswege und reduziert Materialkosten.
 
Auf dem Garagendach könnte leicht eine großzügige Terrasse für die Dachgeschosswohnung entstehen. - Foto: Normstahl
Foto: Normstahl
Wenn im Dachgeschoss ebenfalls eine Küche und Bad entstehen sollen, werden diese sinnvollerweise direkt über den entsprechenden Räumen des Obergeschosses angeordnet. Und nicht zuletzt spielt auch die eigene Zukunft eine Rolle.

Außer dem Vorteil, dass eine kleinere Wohnung weniger Arbeit macht und eine vermietete Wohnung die Rente aufbessert, sollte eine möglichst lange Selbstständigkeit gewährleistet werden. Deshalb empfiehlt es sich, die Erdgeschosswohnung im Rahmen des Umbaus barrierefrei zu gestalten und durch eine weitere Einliegerwohnung die Option dafür offen zu halten, dass eine Pflegeperson mit im Haus wohnen kann.


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