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VPB-Ratgeber: Immobilienkauf beim Notar

Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung dürfen in Deutschland nur über einen Notar gekauft werden. Der Notar übernimmt mit der Abwicklung der Grundstücks- und Immobiliengeschäfte hoheitliche Aufgaben. Er ist in diesem Zusammenhang an eine Gebührenordnung gebunden und muss gesetzliche Vorschriften erfüllen.

"Das soll Käufer wie auch Verkäufer vor Betrug schützen", erläutert Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbands Privater Bauherren (VPB). Wie das Prozedere funktioniert, das hat der Verbraucherschutzverband in seinem neuen Bauherren-Ratgeber "Immobilienkauf beim Notar" zusammengestellt. Er ist kostenlos und kann ab sofort heruntergeladen werden unter www.vpb.de, Stichworte Services/Kostenlose Angebote.

Zu den klassischen Aufgaben, die der Gesetzgeber dem Notar bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften auferlegt, gehört beispielsweise die Einsicht ins Grundbuch. Außerdem muss der Notar die Vertragspartner über eventuelle Risiken des Vertrages aufklären. Das soll allen Beteiligten Sicherheit bringen. "Allerdings", warnt Thomas Penningh, "wird die Rolle des Notars gerade von Laien häufig überbewertet. Vor allem private Bauherren, die nur einmal im Leben Grund und Immobilie erwerben, gehen meist davon aus, der Notar kümmere sich automatisch um ihre Belange. Das muss er aber nicht", mahnt VPB- Vorsitzender Penningh. "Der Notar braucht nicht zu prüfen, ob ein Vertrag im Interesse des Bauherrn ist. Im Gegenteil, als Unparteiischer darf er nicht einmal auf mögliche wirtschaftliche Nachteile für den Hauskäufer hinweisen."

Der Fall der wirtschaftlichen Benachteiligung kann aber schnell eintreten. Ein typisches Beispiel sind nach Erfahrung des VPB die Anliegergebühren. Normalerweise übernimmt sie der Bauträger vertraglich - und lässt sie sich im Gesamtpaket mit Grund und Haus vom Käufer mitbezahlen. Wird die Erschließung dann - teils Jahre später - endlich fertig, dann holt sich die öffentliche Hand die Erschließungskosten vom Bauträger. Ist dieser inzwischen aber zahlungsunfähig, das Unternehmen vielleicht nicht mehr am Markt, dann wendet sich die Kommune an den neuen Eigentümer. "Er muss in die Bresche springen und letzten Endes den Erschließungsbetrag doppelt berappen", resümiert Baufachmann Penningh.

Diesen Betrag kann sich der Hauseigentümer nach geltender Rechtsprechung (BGH Urteil vom 17. 01. 2008, Aktenzeichen III ZR 136/07) unter Umständen beim beurkundenden Notar zurückholen. Und zwar dann, wenn dieser versäumt hat, auf das Risiko aufmerksam zu machen, beziehungsweise, wenn er nicht erläutert hat, wie das erkannte Risiko zu begrenzen ist. Den Notar trifft also eine doppelte Belehrungspflicht.

Bis der Hauskäufer sein Geld zurück bekommt, kann es aber lange dauern. Um solche und andere bösen Überraschungen von vornherein zu vermeiden, rät VPB-Vorsitzender Penningh allen Käufern und privaten Bauherren, sich VOR Vertragsabschluss Rat beim Experten zu holen, den vom Verkäufer oder Notar vorgelegten Entwurf immer gründlich prüfen zu lassen und eigene Vorstellungen frühzeitig einzubringen.