(Bau-)Land in Sicht: Grundstückssuche, Grunderwerb
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Was
ist baurechtlich bebaubar?
Ein Gang zum Bauordnungsamt gibt Auskunft darüber,
ob ein Grundstück bebaubar ist. Hier kann bei einer Bauvoranfrage
geklärt werden, welche Art von Gebäude errichtet, wie viel Geschossfläche
gebaut werden darf. Ebenso erhält man Auskunft darüber, welche Teile
des Grundstücks überbaut werden dürfen und welche nicht. Hier sind
insbesondere die Grundflächenzahl sowie die Abstände zur Nachbarbebauung,
zur Straße und zur Grenze von Interesse. Auch die Frage nach Anzahl
und Aussehen der PKW-Stellplätze muss geklärt sein. Eventuell ist
es sogar erforderlich, eine Garage zu bauen.
Manchmal sind im Grundbuch sogenannte Grunddienstbarkeiten eingetragen.
Dies sind Verbindlichkeiten oder Rechte. Um über eventuelle Baulasten
aufgeklärt zu werden, welche die Bebaubarkeit zugunsten Dritter beeinträchtigen,
muss sich der künftige Bauherr eine Grundbucheinsicht geben lassen.
Allerdings gibt es auch Baulasten, die nicht im Grundbuch eingetragen
sind. Hier hilft die zuständige Behörde weiter.
Ein Blick in den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan gibt Auskunft
darüber, ob es sich um Bauerwartungsland oder schon um Bauland handelt
und wie das Grundstück bebaut werden darf. Der Blick in die Pläne
und Planentwürfe der Stadt gibt auch Auskunft darüber, ob sich der
Wert eines Grundstücks eventuell durch den Bau einer Hauptverkehrsstraße
oder durch die Ausweisung eines Industriegebietes beeinträchtigen
kann.
Persönliche Ansprüche bedenken
Last but not least: Auch die persönlichen Ansprüche
sollten bei den zahlreichen behördlichen Auflagen, die bereits zu
bedenken sind, nicht untergehen. Bei Familien spielt beispielsweise
die Entfernung zur Schule oder zur Arbeitsstelle, zum nächsten Arzt,
zu Geschäften, zu Kinderspielplätzen oder anderen Sport- und Freizeitmöglichkeiten,
zur Bank oder zu Bus- und Bahnstationen bei der Auswahl des Grundstücks
eine entscheidende Rolle.
Vor Ort sollte direkt untersucht werden, wie hoch die Lärmbelästigung
durch Verkehr oder eventuelle Fabriken ist, wie die Bodenbeschaffenheit
des Grundstücks beurteilt werden kann und wie es mit der Besonnung
steht.
Ein Grundstück erwerben
Hat sich der zukünftige Bauherr für ein Grundstück
entschieden, setzt ein Notar den Kaufvertrag auf. Notare sind öffentlich
bestellt und vereidigt. Die schriftliche Vertragsabfassung zwischen
Käufer und Verkäufer vor dem Notar, die mit Datum und Unterschriften
versehen wird, heißt Auflassungsurkunde. Beantragt der Käufer seine
Aufnahme ins Grundbuch, und bewilligt der Verkäufer diese, wird der
Kauf mit der Eintragung ins Grundbuch beim Amtsgericht gültig.
Allerdings muss der zukünftige Besitzer eines Grundstücks einige Bedingungen
erfüllt haben, ehe es zum Grundbucheintrag kommt: So muss zunächst
die Grunderwerbssteuer bezahlt sein. Diese fällt grundsätzlich beim
Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken an und beträgt 3,5
Prozent des Kaufpreises. Es muss außerdem eine Bodenverkehrsgenehmigung
der Gemeinde vorliegen, mit einem Verzicht auf das Vorkaufsrecht und
mit der Erklärung, dass keine Baulasten laut Lastenbuch der Gemeinde
auftreten. Außerdem muss die Frage der ersten Hypothek geklärt sein,
damit es nicht zu einer Zwangsversteigerung kommt, falls der Käufer
nicht die Hypothek des Verkäufers aufbringen kann.
