Vollständige Version anzeigen : Bauvorhaben - Fragen zum Bauvertrag
Hallo zusammen!
Wir stehen kurz vor der Unterzeichnung unseres Bauvertrags und haben diesbezüglich noch offen Fragen, um deren Beantwortung wir Euch bitten würden.
Basis-Informationen:
Bauvorhaben: Fertighaus ohne Keller; Grundstück wird derzeit noch gesucht
1. Gibt es beim Bauvertrag Verhandlungsspielraum in punkto Zahlungsplan (5% vor Bauantrag; 5% nach Baugenehmigung, 65% nach Rohbau, 20% nach Innenausbau, 5% nach Hausübergabe, Festpreisgarantie (bei uns 12 Monate) oder Gesamtpreis.
2. Ist es üblich, dass Darlehensansprüche an den Bauträger abtreten werden?
3. Ist ein Montagekran von 20t i.d.R. ausreichend?
4. Bei uns ist Gewährleistung nach VOB vereinbart, wollen aber BGB. Konntet Ihr das einfach durchsetzen?
5. Da wir bisher noch kein Grundstück haben, will der Bauträger im Gegenzug für seine intensive Grundstücksuche den Bauvertrag unterschrieben haben. Im Gegenzug haben wir als auflösende Bedingung „den Nichterwerb eines zur Bebauung geeigneten Grundstücks durch die Bauherren“ vereinbart. Die auflösende Bedingung ist kostenfrei. Zudem ist der Vertrag auf 6 Monate begrenzt. Ist das typisch und grundsätzlich unbedenklich?
6. Unser Vertrag enthält eine Klausel, dass Änderungen des Bauträgers, die keine Wertminderung darstellen, nicht zustimmungspflichtig sind. Ist das üblich?
7. Ist eine Vertragsstrafe bei Nichteinhalten des Bauzeitfertigstellungstermins üblich bzw. durchsetzbar (bisher nicht vereinbart)?
Vielen Dank!!!
Zu 1.) dier ersten beiden Zahlraten sind okay. Warum ? Weil zum einen der Vertrieb bezahlt werden will, der Euch beraten hat- also er hat für Euch gearbeitet, das kann er nicht kostenlos tun. Zum Zweiten nach Bauantrag, weil hier ein Architekt/ Ingenieur intensiv tätig wird- auch er sollte wohl bezahlt werden !
Der Rohbau inkl. Dachstuhl sollte nicht mit mehr als insgesamt 50 % bezahlt werden ! Übrigens kommt es immer auch auf den Zeitpunkt der Zahlungen an. Optimal sind so viele Raten wie möglich, die nach den jeweiligen erbrachten Leistungen zur Abrechnung kommen. Damit könnt Ihr kontrollieren, dass mangelfrei gearbeitet wurde und Ihr überzahlt den Bau nicht, im Fall einer Insolvenz habt Ihr dadurch keine oder nur verschmerzbare Nachteile.
Im Zweifel mit allen Unterlagen zum Bauherrenschutzbund. Die dortigen Experten raten Euch richtig. Aber auch nicht kostenlos, das sollte klar sein !
Zu 2.) Auch der Unternehmer benötigt Sicherheit. Denn Bauherren sind keine Unschuldslämmer ! Da soll es schon vorgekommen sein, dass man sich, statt den Unternehmer zu bezahlen, Autos kaufte und in der Art einiges mehr... ! Als Alternative könnt Ihr dem Unternehmer auch eine Bankbürgschaft über den Bauvertragspreis übergeben. Jeder hat Rechte und berechtigte Ansprüche. Wir leben nicht in Zeiten von Herren und Sklaven auch wenn dies für wenige, uns unbekannte, Bauherren ab und an nicht ganz klar zu sein scheint ( Hier Beteiligte natürlich ausgeschlossen !). ;-)
Zu 3.) Wenn der Unternehmer dies so festlegt, wird es schon stimmen. Allerdings Vertragstext lesen, was zu diesem Thema ausgesagt wird, falls explizit erwähnt. Ansonsten ist es üblich, das der GÜ (Generalübernehmer) sämtlich Maschinen und Arbeitsmittel, die zur Erstellung des Gebäudes vertragsgemäß benötigt werden, stellt. Im Zweifel gilt der Tipp: Bauherrenschutzbund.
Zu 4.) Ihr baut ein Haus und kauft kein paar Schuhe ! Warum sollte also nicht die Verdingungsordung für Bauleistungen als Grundlage dienen ?! Für öffentliche Aufträge ist die VOB sogar vorgeschrieben. Was für die öffentliche Hand gut ist, wird für den privaten Bauherren nicht schlechter sein. Ich halte es schlicht für fair, die baugesetzliche Grundlage als Basis zu wählen ! Ihr verlangt ja auch Fairness vom GÜ- wenn nicht im Moment- dann vielleicht später ... ;-) Allerdings, wenn Ihr schon jetzt nicht das richtige Vertrauen zu Eurem GÜ aufbringen könnt, nehmt bitte einen anderen- solltet Ihr dies aus Kostengründen nicht wollen, rate ich Euch erst recht zum Wechsel !
zu 5.) Fairness ! Ein Zauberwort wie das Wort "Bitte". Fragt Euch einfach, ob Ihr für "Null" und ohne Aussicht auf Entlohnung (hier der Bauvertrag) einen ziemlich großen Arbeitsaufwand auf Euch nehmen würdet ! Es gibt eine nicht geringe Anzahl von Bauherren, die Baufirmen arbeiten lassen (z.B. Grundstücksfindung) um dann den Auftrag anderweitig zu vergeben ! Heute gilt das gesprochene Wort definitiv NICHTS ! Versprechen sind zu Versprechern verkommen ! Also- wenn der GÜ so nett ist und Euch ein Grundstück besorgt, dann unterschreibt ihm den Vertrag. ALLERDINGS: lasst den Vertrag vorher prüfen, denn wir wissen noch nicht wie fair der GÜ ist. Hier wieder mein Tipp: Bauherrenschutzbund.
Zu 6.) hierzu muss man zunächst wissen, was mit "Änderungen" gemeinst ist. Tippwiederholung: Alles vom unabhängigen Fachmann prüfen lassen !
Zu 7.) Einfach mal die VOB Teil B durchlesen, da steht alles drin und reicht eigentlich als Vertrag schon aus !
Grüße aus Berlin
Vielen Dank...
...für Deine ausführliche Antwort!
Hier nun meine Antworten und weiteren Fragen :-)
Zu 1.) sind die Änderungen im Zahlungsplan ohne weiteres durchsetzbar?
Das der Bauherrenschutzbund nicht kostenlos ist ist klar. Aber was für Kosten kommen ca. für die Prüfung eines Vertrages auf uns zu?
Zu 2.) Reicht denn die Finanzierungsbestätigung nicht aus?
Zu 3.) Es wird ausgeführt, das wenn Weiteres benötigt wird, der Bauherr zahlen muß. Deshalb die Frage ob grundsätzlich ein 20tKran ausreicht oder generell schon mit mehr gerechnet werden muß?
Zu 4.) VOB ist schon in Ordnung. Das war auch nicht die Frage. Allerdings haben wir vermehrt gelesen, das man sich 5 Jahre Gewährleistung auf jeden Fall festschreiben lassen sollte. Ist das ohne weiteres durchzusetzen?
Zu 5.) Wir fragen uns, ob wir die einzigen sind, die ohne Grundstück bauen und sich vom GÜ das Grundstück suchen lassen wollen? Gibt es keinen weiteren Fall? Wo dann auch diese Klausel zum Einsatz kam? Wie leicht kommt man im Fall der Fälle dann wieder raus? Kann man diese Klausel so exakt festsetzen, das man auch wirklich noch entscheiden kann, ob man das Grundstück nimmt oder nicht, auch wenn es zur Bebauung geeignet ist, aber uns nicht zusagt? Und wie ist es, wenn uns doch eine Bestandsimmobilie über den Weg läuft, die uns zusagt?
Und inwieweit suchen die GÜ´s anders (Netzwerke?)
Zu 6.) Wir haben schon desöfteren gelesen, das anderes verbaut wurde, als angegeben war und diese Qualität dann minderwertig wurde. Deshalb wären wir der Meinung hier festzuschreiben, das der GÜ sich vorher unsere Zustimmung einzuholen hat.
Vielen Dank schon mal im voraus für die ausführliche Antwort ;-)
Grüße aus Hessen.
Hallo,
schön, dass einmal jemand ausführlich kommuniziert, das nützt auch den anderen Usern :-)
Zu 1.) Prinzipiell bestehen keine besonderen ges. Vorgaben für Zahlungspläne. Bis auf die Vorgaben der Makler und Bauträgerverordnung, der GÜs allerdings nicht unterliegen, wenn sie auf fremden Grundstücken für einen Bauherren in dessen Auftrag direkt bauen. Es liegt am Verhandlungsgeschick jedes einzelnen, wie die Dinge gestaltet werden.
Natürlich kann man theoretisch alles mögliche DURCHSETZEN. Aber genau das ist wieder so ein Punkt. Durchsetzen heißt übersetzt: seine Vorteile über gewisse Zwänge zu erlangen. Beim Bau eines Hauses keine gute Ausgangsposition für beide Seiten ! Eine Änderung vorschlagen und mit dem GÜ darüber reden und auch seine Argumente für die Gestaltung des Zahlplanes anhören, dann seine eigenen Ideen vorbringen und freundschaftlich versuchen sich in der berühmten Mitte zu treffen ist angenehmer, auch für das künftige Miteinander. Auch der GÜ wird seine Erfahrungen gesammelt haben- bitte nicht unterschätzen ;-).
zu 2.) Im Grunde schon. ABER. Aber wie ich schon einmal anführte sollen auch nicht alle Bauherren ganz ehrlich sein....(Beteiligte wieder ausgeschlossen ;-)) Als Bauherr verlangt man ja auch gewisse Sicherheiten vom GÜ. Hier sehe ich z.B. einen Verhandlungsansatz. Ihr tretet die Bausumme ab und im Gegenzug wird der Zahlplan geändert. Das wäre vielleicht eine Gesprächsgrundlage mit deren Ergebnis beide Seiten zufrieden sein könnten, ohne dass sich jemand auf den Schlips getreten fühlt oder unter Druck gesetzt. Der Zahlungsplan sollte dann aber wirklich aus vielen Einzelraten bestehen. Nicht dass im Falle der Insolvenz des GÜ kein Geld mehr da ist um weiter zu bauen. UND ganz wichtig Rohbau und Dach dürfen höchstens 50 % vom Ganzen ausmachen. Danach in weiteren Einzelschritten. Unser Zahlplan hat z.B. ohne Kellerbau 20 bis 23 Raten. Natürlich werden in der Praxis einige Raten zusammengefasst abgerechnet, aber dann ist die Leistung auch zu 100 % kontrollierbar erbracht.
zu 3.) Das lässt sich noch immer nicht korrekt beantworten, weil zumindest der spezifische Wortlaut des Vertrages bekannt sein muß um sich dazu abschließend zu äußern. Nochmal der Tipp: BSB oder einen Anwalt konsultieren, der auf Baurecht spezialisiert ist. Bitte nicht vergessen: der Bauvertrag wurde auch von Anwälten erarbeitet, hier als Jura- Laie einzusteigen und von ferne zu raten ist Euch nicht nützlich.
zu 5.) Für Euch muss zwingend festliegen dass Ihr neu bauen wollt. Der Frage entnehme ich einen leichten "Wankelmut" ;-) Bevor Ihr Unterschriften leistet, muß Euch klar sein was Ihr wollt und zwar zu 100 % ! Sonst werdet Ihr in der Tat nicht froh. Geht also bitte in Euch und legt Euch dann fest. "Alles kann man nicht haben" und man muß sich für eine Sache definitiv entscheiden.
Ihr seid natürlich nicht die einzigen, die einen Bauvertrag aber kein Grundstück haben. Macht Euch einmal deutlich worum es dem GÜ geht. Er will und muss Bauverträge haben, weil er davon lebt und nicht nur er, sondern - zig weiterer Menschen, die an einem solchen Bau beteiligt sein können ebenso ! Er betreibt einen riesen Aufwand finanzieller und persönlicher Art um an Kunden zu gelangen. Er berät und kalkuliert- er hat Fahrtkosten und nimmt sich Zeit, Lebenszeit ! Will man dies vergeuden und umsonst verschenken ? Nein, das tut kein Mensch, wäre eigentlich auch zuviel verlangt. Ergo, für die Arbeit, die er im Vorfeld für seine Kunden erledigt, will er belohnt werden, das MUSS ihm sicher sein. Sicher ist dies nur wenn er den Kunden "vom Markt nimmt". Sonst liefe er Gefahr für den Wettbewerb den Boden bereitet zu haben und selbst in die "Röhre zu sehen". Verständlich formuliert ?
Im Übrigen greifen die meisten GÜs auf Grundstücke zurück, die sowieso am Markt sind, z.B. über Makler. Der eine oder andere hat aber schon einmal eine Verbindung zu einem Privatverkäufer. Besondere Netzwerke, über die Grundstücke herbeigezaubert werden, hat auch ein GÜ nicht. Es sei denn er vermarktet seine Häuser über bestimmte vorhandene Grundstücke auf die nur er Zugriff hat. Wäre dies in Eurem Fall so, hätte man Euch bestimmt schon darauf aufmerksam gemacht.
Im übrigen: alles kann und muss man vertraglich fixieren. Da ich nicht weiß, wer Euer GÜ ist und inwieweit er ein "netter Kerl" ist, kann ich nur wieder raten für diese juristischen Fragen einen Anwalt oder den BSB in Anspruch zu nehmen. Wäret Ihr meine Kunden, könnten wir in Ruhe alles ausführlich besprechen....Ihr hättet dann übrigens gar keinen Grund hier im Netz Eure Fragen beantworten zu lassen- das sind eben manchmal auch die kleinen aber feinen Unterschiede zwischen den GÜs (das möchte ich aber nicht als Eigenwerbung verstanden wissen !). Übrigens, solltet Ihr es mit einem reinen Verkäufer zu tun haben, weil die Firma so groß ist, dass der "Chef nicht selber kocht"- würde ich doppelt aufpassen, weil der Verkäufer für seine Versprechen, sofern nur mündlich, nicht haftet ! Die Firma wälzt im Zweifelsfalle alles "versprochene" und vermeintlich nicht gehaltene auf den Verkäufer ab, der "ja wohl keine Ahnung hat und sowieso schon auf dem absteigenden Ast sitzt". Das nur nebenbei aus der Erfahrungsschatzkiste;-)
Zu 6.) In allen Vor- und Beratungsgesprächen MUSS festgelegt werden was wo wie wann wofür zum Einsatz gelangt. Festgeschrieben wird dies in der Bau- und Leistungsbeschreibung. In meiner Praxis wird dies so gehandhabt, dass jeder Bauherr eines eigens auf SEIN Bauvorhaben "gestrickte" Baubeschreibung erhält, die man VORHER gemeinsam erarbeitet hat. Das hört sich kompliziert an, ist aber recht einfach- wenn man weiß wozu man rät und was man tut. Durch diese gemeinsame "Arbeit" entwickelt sich das notwendige Vertrauensverhältnis zwischen Bauherren und GÜ, eine durchaus freundschaftliche Beziehung, weil man immer den gemeinsamen Nenner findet und den Hausbau als gemeinsame Herausforderung annimmt und an einem Strang zieht. Ein solches Verhältnis können dann auch die, nicht ausbleibenden, einmal "klemmenden Sägen" nicht trüben- eben wegen der Einigkeit !
Fazit: Je mehr und intensiver man miteinander redet und plant, desto größer sind die Sicherheiten für beide Seiten und die von Euch beschriebenen negativen Vorkommnisse sind ausgeschlossen. Vorausgesetzt man redet mit einem fachlich und sozial kompetenten ENTSCHEIDER !
Puh, das war lang aber hoffentlich hilfreich ! Eure/ Deine Meinung zum Vorgenannten würde mich nun wieder Interessieren.
zu 4.) Nach VOB 4 Jahre Gewährleistung. Ich habe mir schon gedacht, dass Ihr deswegen einem BGB Vertrag den Vorzug geben wollt. Nun, ich erweitere grundsätzlich auf 5 Jahre Gewährleistung und das sollte für andere GÜs auch kein Problem darstellen. Dieser Absatz ist beim Schreiben leider verschoben worden, sorry.. ;-)