crystal
08.05.2004, 04:25
Hallo Bauhexe!
Starker Beitrag, gratuliere.
Trotzdem hätte ich einige "Ergänzungen" .
Der Vergleich mit dem Bäcker und dem Bauträger ist zwar "medienwirksam" aber er hinkt etwas. Ein "Bauträger" ist ein Unternehmer, der sein Kapital gewinnbringend in Bauvorhaben investiert. Die Umsetzung des BV muß trotzdem durch einen Befugten Bmst. oder Arch. erfolgen (und dem Bäcker steht es als Ausgleich dafür frei, Knusperhäuschen in jeder Form und Größe zu bauen - aber als Hexe ist Dir das ja bekannt ... *g*)
Den Ratschlag, sich doch bei Fachbetrieben schlau zu machen (z.B. über vor- und Nachteile dieser oder einer anderen Dachdeckung/Dachkonstruktion oder z.B. über die Sanitäre Einrichtung), was es denn so gibt, um dann mit dem vermittelten "Fachwissen" die dort empfohlene Ware bei Firmen (Baumärkten?) einzukaufen, die gerade wegen der fehlenden Kompetenz ihrer Berater billiger anbieten können, ist meines Erachtens nicht OK.
Zur Sache:
Der Unterschied zwischen BT (Bauträger) und Arch- Haus liegt in der grundlegenden Vorgangsweise:
Der BT plant (und baut tlw.) zuerst und sucht dann jemanden, der bereit ist, die Immobilie zu kaufen oder zu mieten.
Ein Arch. Oder Bmst. "stellt" in der Regel ein Gebäude auf ein bereits ausgesuchtes Grundstück, in enger Zusammenarbeit mit dem zukünftigen Bewohner ("Bauherrn").
Den Unterschied möchte ich mit folgendem Standard-Ablauf aus meiner Berufserfahrung (Projektleiter für Bautechnik und TGA (technische Gebäudeausrüstung, also Heizung, Lüftung/Klima, Wasser, Elektro) dokumentieren:
Der Grundstein zu Errichtung eines BT-Bauvorhabens ist die Entscheidung eines Investors, eine gewinnbringende Investition in eine Wohnanlage zu tätigen. Deshalb wird zu allererst eine BT-Gesellschaft gegründet (z.B. "Wohnparadies Garten Him,elreich"), die dann notfalls (oder absichtlich) ohne größeren Schaden für den Investor in Konkurs geschickt werden kann (inkl. ein Paar ehrlichen, unvorsichtigen Subunternehmern, der berühmte "Schwager" hat seine Schäfchen im trockenen).
Diese Gesellschaft sucht in der Folge ein geeignetes, nicht zu teures, trotzdem nicht zu abgelegenes, nicht zu steiniges nicht zu sandiges, verkehrsmäßig erschlossenes (...) Grundstück, prüft es auf Rentabilität der Investition, zu erwartenden Gewinn, Risiko, etc., läßt die Architekten um die Vorentwürfe wetteifern und erwirbt es schließlich. Es gibt wohlgemerkt noch keinen einzigen Käufer, die angefallenen Kosten dafür belaufen sich für diese Phase auf bis zu ca. E 100.000,-- (oder auch deutlich mehr, je nach Risiko).
Ab der Eintragung des Grundstücks im Grundbuch beginnt der Wettlauf der Zinsen mit der Zeit. Aus den Arch.-Büros, die die Vorentwürfe gelegt haben, werden drei in die engere Wahl genommen. Diese müssen i.d.R. binnen max. zwei Monaten Unterlagen (Pläne mit zugehöriger Kostenschätzung) liefern. Die Pläne dienen als Unterlage zum Behörden-Vorgespräch, die Kostenschätzungen dienen zur Aussortierung der gewissenhaften Architekten, die ehrlicherweise die tatsächlichen Kosten (lassen sich einigermaßen gut schätzen) angegeben haben.
Der "Gewinner" des Arch- Wettbewerbs g wird beauftragt,, die Einreichunterlagen zu erstellen und die weiteren Formalitäten abzuwickeln.
Es gibt noch immer keine Käufer.
Sobald die Einreichpläne vorliegen (werden sie sofort geändert, weil zu viele Leute mitreden dürfen :hammer: ) werden die Gebäudetechniker( Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro,...,) und die Bau-Nebengewerke (Dach, Estriche, Verputz, Vollwärmeschutz/Fassade, Außengestaltung,...) und der Bauphysiker (generell als letzter -!!) beigezogen. Diese durchlaufen das gleiche Procedere wie die Architekten - der mit der dreistesten Lüge, die Herstellkosten betreffend, wird beauftragt.
Mittlerweile sind unter massivem Zeitdruck und Wochenendarbeit die Polierpläne des Arch. einigermaßen fertig (die übrigen Gewerke planen bis jetzt immer noch mit den 5x überholten Einreichplänen). Detail am Rande: Die Wohnhausanlage wurde im Zuge der Planung mittlerweile um 25° am Grundstück gedreht, das Dach, die Heizung-, Klima-, Wasser- , Abwasser- Versorgung muß neu geplant werden. Die Planer melden Mehrkosten an, der BT lehnt ab. Man einigt sich auf Mehrkosten, und darauf, dass diese "irgendwie" auf die Bauherrn abgewälzt werden sollen, was zu diesem Zeitpunkt auch OK ist, sollte man meinen, es gibt ja noch keine Unterschriften von Käufern. Irrtum. Die Marge steht schon lange fest, ebenso der zu erzielende Verkaufspreis. Anfallende Mehrkosten kann man sich nur mithilfe von überhöhten Aufpreisen für Sonderwünsche von Käufern oder Weglassen von vereinbarten (für den Bauherrn nicht direkt sichtbaren) Qualitätsmerkmalen wieder holen. Beliebtes Opfer von derartigen "Beschaffungsmaßnahmen" ist die Haustechnik und der Ausbau: Wie schon die Bauhexe feststellt, sind dies Rohrleitungen (insbes. Fußbodenheizungen), sanitäre Einrichtung (wiederum die Rohre, aber auch Armaturen, Wanne, Brausetasse, Abdichtung der Nassräume, Leerrohre für zukünftige Verkabelungen, etc, etc.). Beim Ausbau wird bei der Qualität der Türen, Schalldämmung, Estriche (bes. Heizestriche), ...
Im Bereich der Bautechnik bzw. Gebäudehülle birgt die Einsparung im Bereich des Dachs/ Dachdeckung/Spengler ein ansehnliches Potential, das für den Nicht- Fachmann erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist erkennbar wird.
Weiter im Planungsfortschritt:
Die ersten Käufer werden akquiriert (wird zumindest behauptet).
Die Zeit drängt, der Terminplan droht zu kippen, weil die Behörde den Baubeginn verzögert hat. (Haben eben viel zu tun mit der Nachforderung von fehlenden/unklaren Unterlagen, bei so vielen schlampigen Einreichungen). Also wird schon mal vor der Baugenehmigung mit dem Aushub begonnen (= eh der Normalfall), die Abwasser/Dachwasser-Anschlüsse ins (zukünftige) Gebäude hergestellt und der Keller errichtet.
Mittlerweile sind 50% der Häuser/Wohnungen verkauft.
Die Gebäudetechniker haben mittlerweile ihre Führungs-Pläne an die Polierpläne angepasst und festgestellt, daß der Heizraum zwar der geforderten Fläche entspricht, der geplante Brennwertkessel kann aber nicht aufgestellt werden, da der erforderliche Abfluß-Anschluß in den Einreichplänen (die zum Zeitpunkt der Kanal-Verlegung zur Verfügung standen) nicht verzeichnet war. Was tun? Blöde Frage -herkömmlichen Gaskessel einbauen, die 50% der Käufer, die schon unterschrieben haben, entschädigen - und den Rest der 50% Käufer mit den Mehrkosten beaufschlagen - was sonst? (die Betriebskosten sind nicht Sache des BT, ebensowenig wie Umweltfragen). So und noch viel schlimmer schleppt sich so ein BV durch, die Kunden werden immer grantiger und der Bauleiter (den eigentlich keine Schuld trifft) ist restlos überfordert – kein Wunder.
Der Unterschied zwischen Arch (Baumeister, ...) – Haus -und BT- Bauwerken ist der, dass der Architekt (Bmst) auf seine gute Reputation angewiesen ist. Der BT kann sich im Grunde eine "einmal und nie wieder"- Einstellung leisten. Gleiches gilt für die Professionisten: Ein örtlicher Elektriker oder Installateur kann sich niemals leisten, seinen guten Ruf in seinem Einzugsgebiet zu verlieren, denn er lebt auch vom Service der Anlagen – einem BT-Subunternehmer aus Hannover liegt jedoch seine Brieftasche näher als sein Ruf bei einem Kunden seines Auftraggebers in Ruhpolding. Und so sieht die Arbeit auch aus.
Der langen Rede kurzer Sinn: Einem BT sind zufriedene Kunden genauso lieb und teuer wie unzufriedene. Für einen BT gibt es nur 2 Kategorien von Kunden: Die, die bezahlt haben und die, die noch Geld "schuldig" sind. Daher gibt es auch für die Geschäftspartner der BT nur einen Weg: Den Status des Schuldners so lange aufrecht zu erhalten, wie´s irgendwie geht, ist die Rechnung zur Gänze bezahlt, gibt es bei Mängeln nur den Weg zum Kadi, sofern es den BT oder eine Rechtsnachfolge gibt (*bru-ha-ha*). Es kann ihm auf deutsch gesagt, sch.. egal sein, ob sich der Käufer letztendlich in seinem neuen (oft mit seiner ganzen Lebensarbeit erkauften) Domizil wohl fühlt oder nicht. Streitereien und Gerichtsverhandlungen mit unerbittlichern Kunden sind vorprogrammiert und kalkuliert. Ebenso geplant ist, dass der Kunde als klagende Partei so gut wie keine Chance hat, den Prozess finanziell durchzustehen. Angesichts der Ebenbürtigkeit des Gegners, nämlich der Kapitalkraft des BT, seiner Rechtsabteilung und seiner Versicherung (sofern nicht sowieso mit der Versicherung des Käufers verbandelt) steigt jede Rechtsschutzversicherung eines "Kleinhäusl-Bauherrn" aus. Hilfe (aber gute !) gibt es dann nur noch bei den Medien (und in Ö. bei den Kammern).
crystal
PS. Ich war einige Jahre Projektleiter für eine BT-Gesellschaft; der oben (ansatzweise) beschriebene Fall war für mich der Anlaß, dort zu kündigen. Es wurden hier wissentlich und mit voller Absicht und in interner Absprache Leute um Geld (tlw. Ihre Lebenserparnisse bzw. Kredite) gebracht, das sie anderswo besser investiert haben sollten, gekonnt bzw. gewollt hätten, sich drauf gefreut hätten, die wohlverdiente Ruhe im eigenen lang ersehnten Heim zu genießen...
... das Geld ist investiert, der Bau steht, --- der BT ist entweder rechtlich nicht mehr greifbar, und wenn doch, dann nur mit erheblichen Kapitalreserven. -- Das ist nicht fair.
Nicht mehr mit mir. So ned. würg
Starker Beitrag, gratuliere.
Trotzdem hätte ich einige "Ergänzungen" .
Der Vergleich mit dem Bäcker und dem Bauträger ist zwar "medienwirksam" aber er hinkt etwas. Ein "Bauträger" ist ein Unternehmer, der sein Kapital gewinnbringend in Bauvorhaben investiert. Die Umsetzung des BV muß trotzdem durch einen Befugten Bmst. oder Arch. erfolgen (und dem Bäcker steht es als Ausgleich dafür frei, Knusperhäuschen in jeder Form und Größe zu bauen - aber als Hexe ist Dir das ja bekannt ... *g*)
Den Ratschlag, sich doch bei Fachbetrieben schlau zu machen (z.B. über vor- und Nachteile dieser oder einer anderen Dachdeckung/Dachkonstruktion oder z.B. über die Sanitäre Einrichtung), was es denn so gibt, um dann mit dem vermittelten "Fachwissen" die dort empfohlene Ware bei Firmen (Baumärkten?) einzukaufen, die gerade wegen der fehlenden Kompetenz ihrer Berater billiger anbieten können, ist meines Erachtens nicht OK.
Zur Sache:
Der Unterschied zwischen BT (Bauträger) und Arch- Haus liegt in der grundlegenden Vorgangsweise:
Der BT plant (und baut tlw.) zuerst und sucht dann jemanden, der bereit ist, die Immobilie zu kaufen oder zu mieten.
Ein Arch. Oder Bmst. "stellt" in der Regel ein Gebäude auf ein bereits ausgesuchtes Grundstück, in enger Zusammenarbeit mit dem zukünftigen Bewohner ("Bauherrn").
Den Unterschied möchte ich mit folgendem Standard-Ablauf aus meiner Berufserfahrung (Projektleiter für Bautechnik und TGA (technische Gebäudeausrüstung, also Heizung, Lüftung/Klima, Wasser, Elektro) dokumentieren:
Der Grundstein zu Errichtung eines BT-Bauvorhabens ist die Entscheidung eines Investors, eine gewinnbringende Investition in eine Wohnanlage zu tätigen. Deshalb wird zu allererst eine BT-Gesellschaft gegründet (z.B. "Wohnparadies Garten Him,elreich"), die dann notfalls (oder absichtlich) ohne größeren Schaden für den Investor in Konkurs geschickt werden kann (inkl. ein Paar ehrlichen, unvorsichtigen Subunternehmern, der berühmte "Schwager" hat seine Schäfchen im trockenen).
Diese Gesellschaft sucht in der Folge ein geeignetes, nicht zu teures, trotzdem nicht zu abgelegenes, nicht zu steiniges nicht zu sandiges, verkehrsmäßig erschlossenes (...) Grundstück, prüft es auf Rentabilität der Investition, zu erwartenden Gewinn, Risiko, etc., läßt die Architekten um die Vorentwürfe wetteifern und erwirbt es schließlich. Es gibt wohlgemerkt noch keinen einzigen Käufer, die angefallenen Kosten dafür belaufen sich für diese Phase auf bis zu ca. E 100.000,-- (oder auch deutlich mehr, je nach Risiko).
Ab der Eintragung des Grundstücks im Grundbuch beginnt der Wettlauf der Zinsen mit der Zeit. Aus den Arch.-Büros, die die Vorentwürfe gelegt haben, werden drei in die engere Wahl genommen. Diese müssen i.d.R. binnen max. zwei Monaten Unterlagen (Pläne mit zugehöriger Kostenschätzung) liefern. Die Pläne dienen als Unterlage zum Behörden-Vorgespräch, die Kostenschätzungen dienen zur Aussortierung der gewissenhaften Architekten, die ehrlicherweise die tatsächlichen Kosten (lassen sich einigermaßen gut schätzen) angegeben haben.
Der "Gewinner" des Arch- Wettbewerbs g wird beauftragt,, die Einreichunterlagen zu erstellen und die weiteren Formalitäten abzuwickeln.
Es gibt noch immer keine Käufer.
Sobald die Einreichpläne vorliegen (werden sie sofort geändert, weil zu viele Leute mitreden dürfen :hammer: ) werden die Gebäudetechniker( Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro,...,) und die Bau-Nebengewerke (Dach, Estriche, Verputz, Vollwärmeschutz/Fassade, Außengestaltung,...) und der Bauphysiker (generell als letzter -!!) beigezogen. Diese durchlaufen das gleiche Procedere wie die Architekten - der mit der dreistesten Lüge, die Herstellkosten betreffend, wird beauftragt.
Mittlerweile sind unter massivem Zeitdruck und Wochenendarbeit die Polierpläne des Arch. einigermaßen fertig (die übrigen Gewerke planen bis jetzt immer noch mit den 5x überholten Einreichplänen). Detail am Rande: Die Wohnhausanlage wurde im Zuge der Planung mittlerweile um 25° am Grundstück gedreht, das Dach, die Heizung-, Klima-, Wasser- , Abwasser- Versorgung muß neu geplant werden. Die Planer melden Mehrkosten an, der BT lehnt ab. Man einigt sich auf Mehrkosten, und darauf, dass diese "irgendwie" auf die Bauherrn abgewälzt werden sollen, was zu diesem Zeitpunkt auch OK ist, sollte man meinen, es gibt ja noch keine Unterschriften von Käufern. Irrtum. Die Marge steht schon lange fest, ebenso der zu erzielende Verkaufspreis. Anfallende Mehrkosten kann man sich nur mithilfe von überhöhten Aufpreisen für Sonderwünsche von Käufern oder Weglassen von vereinbarten (für den Bauherrn nicht direkt sichtbaren) Qualitätsmerkmalen wieder holen. Beliebtes Opfer von derartigen "Beschaffungsmaßnahmen" ist die Haustechnik und der Ausbau: Wie schon die Bauhexe feststellt, sind dies Rohrleitungen (insbes. Fußbodenheizungen), sanitäre Einrichtung (wiederum die Rohre, aber auch Armaturen, Wanne, Brausetasse, Abdichtung der Nassräume, Leerrohre für zukünftige Verkabelungen, etc, etc.). Beim Ausbau wird bei der Qualität der Türen, Schalldämmung, Estriche (bes. Heizestriche), ...
Im Bereich der Bautechnik bzw. Gebäudehülle birgt die Einsparung im Bereich des Dachs/ Dachdeckung/Spengler ein ansehnliches Potential, das für den Nicht- Fachmann erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist erkennbar wird.
Weiter im Planungsfortschritt:
Die ersten Käufer werden akquiriert (wird zumindest behauptet).
Die Zeit drängt, der Terminplan droht zu kippen, weil die Behörde den Baubeginn verzögert hat. (Haben eben viel zu tun mit der Nachforderung von fehlenden/unklaren Unterlagen, bei so vielen schlampigen Einreichungen). Also wird schon mal vor der Baugenehmigung mit dem Aushub begonnen (= eh der Normalfall), die Abwasser/Dachwasser-Anschlüsse ins (zukünftige) Gebäude hergestellt und der Keller errichtet.
Mittlerweile sind 50% der Häuser/Wohnungen verkauft.
Die Gebäudetechniker haben mittlerweile ihre Führungs-Pläne an die Polierpläne angepasst und festgestellt, daß der Heizraum zwar der geforderten Fläche entspricht, der geplante Brennwertkessel kann aber nicht aufgestellt werden, da der erforderliche Abfluß-Anschluß in den Einreichplänen (die zum Zeitpunkt der Kanal-Verlegung zur Verfügung standen) nicht verzeichnet war. Was tun? Blöde Frage -herkömmlichen Gaskessel einbauen, die 50% der Käufer, die schon unterschrieben haben, entschädigen - und den Rest der 50% Käufer mit den Mehrkosten beaufschlagen - was sonst? (die Betriebskosten sind nicht Sache des BT, ebensowenig wie Umweltfragen). So und noch viel schlimmer schleppt sich so ein BV durch, die Kunden werden immer grantiger und der Bauleiter (den eigentlich keine Schuld trifft) ist restlos überfordert – kein Wunder.
Der Unterschied zwischen Arch (Baumeister, ...) – Haus -und BT- Bauwerken ist der, dass der Architekt (Bmst) auf seine gute Reputation angewiesen ist. Der BT kann sich im Grunde eine "einmal und nie wieder"- Einstellung leisten. Gleiches gilt für die Professionisten: Ein örtlicher Elektriker oder Installateur kann sich niemals leisten, seinen guten Ruf in seinem Einzugsgebiet zu verlieren, denn er lebt auch vom Service der Anlagen – einem BT-Subunternehmer aus Hannover liegt jedoch seine Brieftasche näher als sein Ruf bei einem Kunden seines Auftraggebers in Ruhpolding. Und so sieht die Arbeit auch aus.
Der langen Rede kurzer Sinn: Einem BT sind zufriedene Kunden genauso lieb und teuer wie unzufriedene. Für einen BT gibt es nur 2 Kategorien von Kunden: Die, die bezahlt haben und die, die noch Geld "schuldig" sind. Daher gibt es auch für die Geschäftspartner der BT nur einen Weg: Den Status des Schuldners so lange aufrecht zu erhalten, wie´s irgendwie geht, ist die Rechnung zur Gänze bezahlt, gibt es bei Mängeln nur den Weg zum Kadi, sofern es den BT oder eine Rechtsnachfolge gibt (*bru-ha-ha*). Es kann ihm auf deutsch gesagt, sch.. egal sein, ob sich der Käufer letztendlich in seinem neuen (oft mit seiner ganzen Lebensarbeit erkauften) Domizil wohl fühlt oder nicht. Streitereien und Gerichtsverhandlungen mit unerbittlichern Kunden sind vorprogrammiert und kalkuliert. Ebenso geplant ist, dass der Kunde als klagende Partei so gut wie keine Chance hat, den Prozess finanziell durchzustehen. Angesichts der Ebenbürtigkeit des Gegners, nämlich der Kapitalkraft des BT, seiner Rechtsabteilung und seiner Versicherung (sofern nicht sowieso mit der Versicherung des Käufers verbandelt) steigt jede Rechtsschutzversicherung eines "Kleinhäusl-Bauherrn" aus. Hilfe (aber gute !) gibt es dann nur noch bei den Medien (und in Ö. bei den Kammern).
crystal
PS. Ich war einige Jahre Projektleiter für eine BT-Gesellschaft; der oben (ansatzweise) beschriebene Fall war für mich der Anlaß, dort zu kündigen. Es wurden hier wissentlich und mit voller Absicht und in interner Absprache Leute um Geld (tlw. Ihre Lebenserparnisse bzw. Kredite) gebracht, das sie anderswo besser investiert haben sollten, gekonnt bzw. gewollt hätten, sich drauf gefreut hätten, die wohlverdiente Ruhe im eigenen lang ersehnten Heim zu genießen...
... das Geld ist investiert, der Bau steht, --- der BT ist entweder rechtlich nicht mehr greifbar, und wenn doch, dann nur mit erheblichen Kapitalreserven. -- Das ist nicht fair.
Nicht mehr mit mir. So ned. würg